Fälligkeitsmitteilung vom Notar: Wann Sie den Kaufpreis zahlen müssen

Nach dem Notartermin zahlt die Käuferseite noch nicht. Den Kaufpreis überweist sie erst, wenn die Fälligkeitsmitteilung vom Notar vorliegt. Darin bestätigt der Notar, dass die Voraussetzungen erfüllt sind, die er nach dem Vertrag prüft. Ab dann läuft die Zahlungsfrist aus dem Kaufvertrag. Hier lesen Sie, was in der Mitteilung steht, wie Sie richtig zahlen und was bei Verspätung passiert.

Das Wichtigste in Kürze – Fälligkeitsmitteilung vom Notar

Was sie ist: ein Schreiben des Notars an beide Seiten. Es bestätigt, dass die vom Notar zu prüfenden Voraussetzungen erfüllt sind und die Käuferseite sicher zahlen kann.
Voraussetzungen: Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen, die Löschung alter Belastungen ist gesichert, nötige Genehmigungen liegen vor, und kein Vorkaufsrecht wird ausgeübt.
Frist: Wie viel Zeit nach der Mitteilung bleibt, regelt der Kaufvertrag, zum Beispiel 14 Tage ab Zugang.
Zahlung: üblicherweise per Überweisung, oft an zwei Empfänger: den Ablösebetrag an die Bank der Verkäuferseite, den Rest an die Verkäuferseite.
Verspätung: Wer die Frist versäumt, gerät in der Regel ohne Mahnung in Verzug. Ist ein Verbraucher beteiligt, betragen die Verzugszinsen derzeit 6,52 Prozent im Jahr.
Verkäuferseite: Sie erhält das Geld innerhalb der Frist und übergibt die Schlüssel erst danach.

Was ist die Fälligkeitsmitteilung vom Notar?

Die Fälligkeitsmitteilung ist das Schreiben, mit dem der Notar der Käuferseite mitteilt, dass die vertraglichen Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind. Wann der Kaufpreis dann fällig wird, bestimmt der Kaufvertrag. Er verschickt sie, sobald der lastenfreie Erwerb gesichert ist. Vorher muss die Käuferseite nicht zahlen (Bundesnotarkammer).

Die Mitteilung schützt beide Seiten. Die Käuferseite zahlt erst, wenn sie das Eigentum sicher bekommt. Die Verkäuferseite gibt das Eigentum erst ab, wenn das Geld da ist. Dazwischen prüft der Notar die Voraussetzungen. Für diese Prüfung berechnet der Notar die Betreuungsgebühr (KV 22200 GNotKG). Für das Schreiben selbst fällt keine zusätzliche Gebühr an.

Wann ist der Kaufpreis fällig? Die Voraussetzungen

Welche Voraussetzungen gelten, steht im Kaufvertrag. Bei fast jedem Kauf sind es diese:

Voraussetzung	Wer liefert	Was sie verzögern kann	Haus, Grundstück	Wohnungseigentum
Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle eingetragen	Grundbuchamt	Auslastung des Grundbuchamts, fehlende Unterlagen	ja	ja
Löschung nicht übernommener Belastungen gesichert	Bank der Verkäuferseite	späte Antwort der Bank, mehrere Gläubiger	wenn eingetragen	wenn eingetragen
Genehmigungen, etwa die Zustimmung des Verwalters	Verwalter, Behörden	Verwalterwechsel, fehlender Nachweis der Bestellung	selten	wenn eine Veräußerungsbeschränkung sie verlangt
Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht der Gemeinde	Bezirk	Bearbeitung durchschnittlich etwa drei Wochen	ja	nein
Vorkaufsrecht der Mieter:innen nicht ausgeübt	Mieter:innen	zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags	in der Regel nein	beim ersten Verkauf nach der Umwandlung oder wenn sie vertraglich vereinbart ist, sofern die Wohnung schon vorher an die Mieter:innen vermietet war

Wichtig: Die alten Grundschulden müssen für die Zahlung nicht schon gelöscht sein. Es genügt, dass die Löschung gesichert ist. Gelöscht werden sie meist zusammen mit der Eigentumsumschreibung. Wie die Vormerkung und ihre Rangstelle wirken, erklärt der Beitrag Auflassungsvormerkung. Mehr zum Negativzeugnis steht im Beitrag Vorkaufsrecht in Berlin.

Was keine Voraussetzung ist

Die Grunderwerbsteuer und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts gehören normalerweise nicht zu den Fälligkeitsvoraussetzungen. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, unabhängig vom Kaufpreis. Die Bescheinigung braucht der Notar erst für die Umschreibung im Grundbuch. Auch ein Nachweis über die Finanzierung der Käuferseite gehört nicht zu den üblichen Voraussetzungen.

Was in der Fälligkeitsmitteilung steht und wer sie bekommt

Die Fälligkeitsmitteilung des Notars geht an Käufer- und Verkäuferseite. Auf Wunsch erhält auch die finanzierende Bank der Käuferseite eine Kopie. Sie enthält in der Regel:

die Bestätigung, dass die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind
den Kaufpreis und gegebenenfalls seine Aufteilung
den Ablösebetrag für die Bank der Verkäuferseite mit deren Konto
den Restbetrag für die Verkäuferseite mit deren Konto
den Hinweis auf die Zahlungsfrist aus dem Kaufvertrag
die Bitte, die Zahlung nachzuweisen

Prüfen Sie die Kontodaten genau. Zahlen Sie nur auf die Konten, die in der Mitteilung des Notars stehen.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?

Eine feste Dauer gibt es nicht. Sie hängt davon ab, wann die letzte Voraussetzung erfüllt ist. Dann folgt die Zahlungsfrist aus dem Kaufvertrag.

Bei einer Eigentumswohnung bestimmen meist die Eintragung der Vormerkung, die Löschungsunterlagen der Bank und die Zustimmung des Verwalters das Tempo. Beim Haus kommt das Negativzeugnis des Bezirks hinzu, das in Berlin laut Service Berlin durchschnittlich etwa drei Wochen dauert. Wurde eine vermietete Wohnung nach dem Einzug der Mieter:innen in Wohnungseigentum umgewandelt oder ist die Umwandlung im Vertrag vereinbart, verlängert ihr Vorkaufsrecht die Wartezeit um bis zu zwei Monate ab der Mitteilung des Kaufvertrags. Das gilt nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige.

Wie lange das Grundbuchamt für die Vormerkung braucht, ist nirgends festgelegt. Die Bearbeitungszeiten schwanken je nach Amtsgericht.

Den Kaufpreis zahlen

Die Zahlungsfrist

Wie viel Zeit nach der Fälligkeitsmitteilung bleibt und ab wann die Frist läuft, regelt der Kaufvertrag. Vereinbart werden zum Beispiel 14 Tage ab Zugang der Mitteilung. Der Tag des Zugangs zählt dabei nicht mit; endet die Frist an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, läuft sie bis zum nächsten Werktag (§§ 187, 188, 193 BGB). Lesen Sie die Klausel zur Fälligkeit schon im Entwurf und stimmen Sie die Frist mit Ihrer Bank ab.

Vor der Mitteilung zu zahlen, ist grundsätzlich möglich, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt (§ 271 Abs. 2 BGB). Dann fehlen aber womöglich noch Sicherungen wie die Vormerkung oder die Lastenfreistellung.

Zwei Überweisungen: Ablösebank und Verkäuferseite

Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld für einen laufenden Kredit der Verkäuferseite eingetragen, zahlt die Käuferseite einen Teil des Kaufpreises direkt an deren Bank. Diesen Ablösebetrag nennt die Bank dem Notar. Sie gibt die Löschungsunterlagen nur mit der Auflage heraus, sie erst nach Eingang dieses Betrags zu verwenden. Den Rest erhält die Verkäuferseite.

Für die Käuferseite heißt das: Sie zahlt insgesamt den vereinbarten Kaufpreis, verteilt auf zwei Konten.

Rechtzeitig überweisen

Planen Sie die Überweisung so, dass das Geld spätestens am letzten Tag der Frist auf den Empfängerkonten gutgeschrieben ist. Viele Banken haben Tageslimits oder prüfen hohe Beträge gesondert. Sprechen Sie Ihre Bank deshalb vorher an, besonders wenn Sie aus Eigenkapital zahlen.

Zahlungsnachweis und Barzahlungsverbot

Beim Immobilienkauf darf der Kaufpreis nicht in bar, mit Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bezahlt werden (§ 16a Abs. 1 GwG). Eine Zahlung mit diesen Mitteln erfüllt die Kaufpreisschuld nicht. Dem Notar muss nachgewiesen werden, dass unbar gezahlt wurde, etwa mit Bestätigungen der beteiligten Banken (§ 16a Abs. 2 GwG). Der Notar prüft die Nachweise grundsätzlich, bevor er die Umschreibung beantragt. Ausnahmen gibt es nur für diese Nachweis- und Prüfpflicht, etwa bei Beträgen bis 10.000 Euro oder bei Zahlung über das Anderkonto des Notars. Das Verbot selbst gilt immer. Wie die vollständige Zahlung außerdem nachzuweisen ist, etwa durch eine Bestätigung der Verkäuferseite, regelt der Kaufvertrag.

Finanzierung: Wann zahlt die Bank?

Finanziert eine Bank den Kauf, überweist sie das Darlehen nicht automatisch mit der Fälligkeitsmitteilung. Sie zahlt, wenn ihre eigenen Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört vor allem die Grundschuld für die Bank. Sie wird oft direkt im Anschluss an den Kaufvertrag beim selben Notar bestellt.

Leiten Sie die Fälligkeitsmitteilung deshalb sofort an Ihre Bank weiter, wenn der Notar sie nicht direkt schickt. Fragen Sie früh, welche Unterlagen die Bank für die Auszahlung braucht. Manche Banken verlangen eine Bestätigung des Notars, dass ihre Grundschuld an der vereinbarten Rangstelle eingetragen werden kann.

Verzögert sich die Auszahlung, ändert das an der Zahlungspflicht gegenüber der Verkäuferseite in der Regel nichts. Wird das Darlehen nach einer vereinbarten Frist nicht abgerufen, verlangen viele Banken außerdem Bereitstellungszinsen. Die Einzelheiten stehen im Darlehensvertrag.

Was passiert, wenn nicht rechtzeitig gezahlt wird?

Verzug ohne Mahnung

Normalerweise gerät in Verzug, wer trotz Mahnung nicht zahlt. Eine Mahnung ist aber nicht nötig, wenn sich der Zahltag ab einem Ereignis nach dem Kalender berechnen lässt (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine Frist von zwei Wochen ab Zugang der Fälligkeitsmitteilung wäre ein solcher Fall. Ob das zutrifft, hängt von der Formulierung im Kaufvertrag ab. Wer eine solche Frist versäumt, ist in der Regel ab dem folgenden Tag in Verzug, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Verzugszinsen

Ist ein Verbraucher beteiligt, also jemand, der privat und nicht gewerblich kauft oder verkauft, betragen die Verzugszinsen fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Der Basiszinssatz liegt seit dem 1. Juli 2026 bei 1,52 Prozent (Deutsche Bundesbank). Das ergibt 6,52 Prozent im Jahr. Sind 500.000 Euro offen, sind das rund 89 Euro für jeden Tag der Verspätung. Die Verkäuferseite kann darüber hinaus einen weiteren Schaden geltend machen. Der Basiszinssatz ändert sich zum 1. Januar und 1. Juli.

Vollstreckung, Rücktritt, Schadensersatz

Die Käuferseite unterwirft sich im Kaufvertrag wegen des Kaufpreises in der Regel der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Zahlt sie nicht, kann die Verkäuferseite ohne Klage vollstrecken, frühestens zwei Wochen nachdem die Urkunde zugestellt ist (§ 798 ZPO). Die dafür nötige vollstreckbare Ausfertigung erteilt der Notar, der die Urkunde verwahrt (§ 797 ZPO).

Alternativ kann die Verkäuferseite der Käuferseite eine angemessene Nachfrist setzen und nach deren Ablauf vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB). Liegen die weiteren Voraussetzungen vor, kann sie zusätzlich Schadensersatz verlangen (§§ 281, 325 BGB). Was danach mit der eingetragenen Vormerkung passiert, erklärt der Beitrag Auflassungsvormerkung.

Welche Wege es sonst gibt, sich nach dem Notartermin vom Vertrag zu lösen, und was das kostet, steht im Beitrag Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie.

Wenn die Fälligkeitsmitteilung vom Notar auf sich warten lässt

Kommt die Fälligkeitsmitteilung vom Notar später als erwartet, fehlt meist noch eine Voraussetzung. Häufige Gründe:

Die Bank der Verkäuferseite hat die Löschungsunterlagen oder den Ablösebetrag noch nicht geschickt.
Der Verwalter hat noch nicht zugestimmt oder kann seine Bestellung nicht nachweisen.
Das Negativzeugnis des Bezirks fehlt noch.
Das Grundbuchamt hat die Vormerkung noch nicht eingetragen oder eine Frist gesetzt, um ein Hindernis zu beheben.
Bei einem Verkauf durch Erb:innen fehlt ein Nachweis der Erbfolge.

Fragen Sie beim Notar nach, welche Voraussetzung noch offen ist. Als Verkäufer:in können Sie oft selbst helfen, etwa indem Sie Ihre Bank um eine schnelle Antwort bitten. Zahlen Sie als Käufer:in nicht vorab, um Zeit zu gewinnen.

Für Verkäufer:innen: Wann kommt das Geld?

Das Geld kommt innerhalb der Zahlungsfrist nach der Fälligkeitsmitteilung. Läuft noch ein Kredit, geht der Ablösebetrag direkt an Ihre Bank, den Rest erhalten Sie. Bestätigen Sie dem Notar den Eingang, sobald das Geld vollständig da ist. In der Regel beantragt er erst dann die Umschreibung.

Übergeben Sie die Schlüssel erst nach vollständiger Zahlung. So sieht es auch die übliche Regelung im Kaufvertrag vor: Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit der Zahlung über. Möchte die Käuferseite schon vorher renovieren oder einziehen, gehen Sie in Vorleistung. Das sollte nur mit einer ausdrücklichen Regelung im Vertrag geschehen.

Beim Kauf vom Bauträger gilt ein anderes Modell. Dort wird in bis zu sieben Raten nach Baufortschritt gezahlt (§ 3 MaBV). Der Notar bestätigt dafür, dass der Vertrag wirksam ist und die nötigen Genehmigungen vorliegen. Den Baufortschritt bestätigt er nicht.

Ein Notaranderkonto, über das der Kaufpreis läuft, ist die Ausnahme. Der Regelfall ist die direkte Zahlung nach der Fälligkeitsmitteilung.

Praxistipp: Geben Sie die Fälligkeitsmitteilung noch am selben Tag an Ihre Bank weiter und vergleichen Sie die Kontodaten mit denen im Schreiben des Notars. Bei Abweichungen fragen Sie telefonisch beim Notariat nach, bevor Sie überweisen.

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Häufig gestellte Fragen: Fälligkeitsmitteilung vom Notar (FAQ)

Wer bekommt die Fälligkeitsmitteilung?

Käufer- und Verkäuferseite. Auf Wunsch schickt der Notar auch der finanzierenden Bank eine Kopie.

Wie lange habe ich nach der Fälligkeitsmitteilung Zeit zu zahlen?

So lange, wie der Kaufvertrag es vorsieht, zum Beispiel 14 Tage ab Zugang der Mitteilung. Das Geld muss spätestens am letzten Tag der Frist gutgeschrieben sein.

Darf ich vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen?

Grundsätzlich ja, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt. Dann zahlen Sie aber womöglich ungesichert. Vormerkung, Lastenfreistellung oder Genehmigungen können noch fehlen. Warten Sie deshalb auf die Mitteilung.

Muss die Grunderwerbsteuer vor dem Kaufpreis bezahlt sein?

Nein. Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, unabhängig vom Kaufpreis. Für die Fälligkeit des Kaufpreises spielt sie keine Rolle. Mehr dazu im Beitrag Kaufnebenkosten in Berlin.

Was passiert, wenn die Bank nicht rechtzeitig auszahlt?

Gegenüber der Verkäuferseite bleibt die Käuferseite zur Zahlung verpflichtet. Versäumt sie die Frist, gerät sie in der Regel in Verzug. Klären Sie die Auszahlungsvoraussetzungen deshalb früh mit Ihrer Bank.

Bekomme ich die Schlüssel vor der Zahlung?

In der Regel nicht. Besitz, Nutzen und Lasten gehen üblicherweise mit der vollständigen Zahlung über.

Kostet die Fälligkeitsmitteilung extra?

Nein. Für die Prüfung und Mitteilung der Fälligkeit berechnet der Notar die Betreuungsgebühr (KV 22200 GNotKG). Für das Schreiben selbst fällt nichts zusätzlich an.

Wie hoch sind die Verzugszinsen beim Kaufpreis?

Ist ein Verbraucher beteiligt, fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, seit dem 1. Juli 2026 also 6,52 Prozent im Jahr. Bei offenen 500.000 Euro sind das rund 89 Euro pro Tag.

Ratko R. ★ ★ ★ ★ ★

„Mega nettes Team, kann ich nur weiterempfehlen.“

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