Kaufnebenkosten in Berlin: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler
Wer in Berlin eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt zum Kaufpreis etwa 7 bis 7,5 Prozent Nebenkosten, mit Makler etwa 10,5 bis 11 Prozent. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer mit 6 Prozent aus. Notar und Grundbuchamt kosten zusammen etwa 1 Prozent, mit Finanzierung etwas mehr. Diese Gebühren stehen im Gesetz und lassen sich deshalb vor dem Kauf genau berechnen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze – Kaufnebenkosten in Berlin
- Grunderwerbsteuer: 6 Prozent des Kaufpreises, seit 2014 unverändert. Einen Freibetrag gibt es nicht. Bei 300.000 Euro sind das 18.000 Euro.
- Notar und Grundbuch: Die Gebühren stehen im Gesetz und sind bei jedem Notar gleich. Bei 300.000 Euro sind es rund 3.380 Euro, mit einer Grundschuld über 240.000 Euro rund 4.590 Euro.
- Maklerprovision: Hat die Verkäuferseite den Makler beauftragt, allein oder zusammen mit der Käuferseite, zahlen private Käufer:innen einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte. In Berlin sind das meist 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.
- Summe: In unseren Beispielen für 300.000 bis 800.000 Euro sind es ohne Makler 6,9 bis 7,5 Prozent des Kaufpreises, mit Makler 10,5 bis 11,1 Prozent.
- Reihenfolge: Die Notarrechnung kommt nach der Beurkundung. Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach dem Bescheid fällig. Das Grundbuchamt rechnet nach den Eintragungen ab.
- Sparen: nur in engen Grenzen. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände mit realistischem Wert können aus der Steuer herausgerechnet werden.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Berlin an?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. In Berlin sind das die Grunderwerbsteuer, die Gebühren von Notar und Grundbuchamt und bei einem Kauf über ein Maklerbüro die Maklerprovision. Wer den Kauf finanziert, zahlt außerdem für die Grundschuld.
| Posten | Höhe in Berlin | Rechtsgrundlage | Empfänger | Fällig |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6 % des Kaufpreises | GrEStG, Berliner Landesgesetz | Finanzamt Spandau | einen Monat nach dem Steuerbescheid |
| Notar (Kaufvertrag) | rund 0,65 bis 0,85 % | GNotKG | Notar | nach der Beurkundung |
| Grundbuchamt (Kauf) | rund 0,3 % | GNotKG | Amtsgericht, Grundbuchamt | nach den Eintragungen |
| Grundschuld (bei Finanzierung) | rund 0,4 bis 0,5 % des Grundschuldbetrags | GNotKG | Notar und Grundbuchamt | nach Beurkundung und Eintragung |
| Maklerprovision | meist 3,57 % inkl. USt, je nach Beauftragung | §§ 652, 656a–656d BGB | Maklerbüro | mit dem Kaufvertrag, ein abgewälzter Käuferanteil erst nach Zahlung der Verkäuferseite |
Nicht zu den Kaufnebenkosten zählen laufende Kosten wie Hausgeld, Grundsteuer oder Versicherungen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?
In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2014. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 18.000 Euro, bei 500.000 Euro 30.000 Euro. Festgesetzt wird die Steuer für ganz Berlin vom Finanzamt Spandau (Senatsverwaltung für Finanzen).
Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Im Nachbarland Brandenburg liegt er bei 6,5 Prozent. Über eine Anhebung des Berliner Satzes wurde diskutiert. Maßgeblich ist der Satz, der gilt, wenn der Kaufvertrag wirksam wird, in der Regel also am Tag der Beurkundung.
Was zählt zur Bemessungsgrundlage?
Die Steuer berechnet sich aus der Gegenleistung. Das ist der Kaufpreis zuzüglich aller Leistungen, die die Käuferseite zusätzlich übernimmt (§§ 8, 9 GrEStG). Mitverkaufte bewegliche Gegenstände gehören nicht dazu, wenn der Vertrag sie mit einem realistischen Wert gesondert ausweist. Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG).
Beim Neubau gilt eine Besonderheit: Kaufen Sie ein Grundstück und schließen in engem Zusammenhang einen Bauvertrag mit der Verkäuferseite oder einem mit ihr verbundenen Unternehmen, kann die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten anfallen. Das gilt auch dann, wenn beide Verträge getrennt abgeschlossen werden. Lassen Sie das vor dem Kauf mit Ihrer Steuerberatung prüfen.
Gibt es einen Freibetrag beim ersten Immobilienkauf?
Nein. Berlin kennt keinen Freibetrag, auch nicht für den ersten Kauf einer selbst genutzten Wohnung. Es gibt nur eine Freigrenze: Beträgt der Wert höchstens 2.500 Euro, fällt keine Steuer an (§ 3 Nr. 1 GrEStG).
Steuerfrei sind Übertragungen zwischen Ehegatten und an Verwandte in gerader Linie, etwa an Kinder oder Enkelkinder (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG). Wie eine Übertragung an die Kinder abläuft, lesen Sie im Beitrag Haus an die Kinder überschreiben.
Was kosten Notar und Grundbuchamt beim Immobilienkauf?
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen etwa 0,9 bis 1,2 Prozent des Kaufpreises. Mit einer Grundschuld für die Finanzierung sind es in unseren Beispielen etwa 1,25 bis 1,5 Prozent. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Jeder Notar muss sie genau so erheben, Rabatte sind nicht erlaubt (§ 17 BNotO, § 125 GNotKG).
Grundlage ist der Geschäftswert. Beim Kauf ist das in der Regel der Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Übernimmt die Käuferseite weitere Leistungen oder behält sich die Verkäuferseite zum Beispiel ein Wohnrecht vor, kann er höher liegen. Die Beispiele in diesem Beitrag gehen vom Kaufpreis aus. Aus dem Geschäftswert ergibt sich über die Tabelle B des GNotKG eine volle Gebühr. Die einzelnen Tätigkeiten kosten ein Vielfaches oder einen Bruchteil davon. Bei 300.000 Euro beträgt die volle Gebühr 635 Euro.
Diese Notargebühren fallen an
| Tätigkeit | Gebührensatz | bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags (KV 21100) | 2,0 | 1.270,00 € |
| Vollzug: Genehmigungen, Löschungsunterlagen und Zustimmungen einholen (KV 22110) | 0,5 | 317,50 € |
| Betreuung: Fälligkeit prüfen und mitteilen, Umschreibung erst nach Zahlung beantragen (KV 22200) | 0,5 | 317,50 € |
| Strukturierte Daten (XML), etwa für die elektronische Anzeige an das Finanzamt (KV 22115) | 0,1 | 63,50 € |
| Auslagen: Porto, Kopien, Grundbuchabrufe (geschätzt) | – | 46,00 € |
| Umsatzsteuer 19 % | 382,76 € | |
| Gebühr des Elektronischen Urkundenarchivs | – | 4,50 € |
| Notar für den Kaufvertrag | 2.401,76 € |
Die Beurkundungsgebühr deckt auch die Vorbereitung ab, also den Vertragsentwurf und die Beratung zum Vertrag. Hinter Vollzug und Betreuung steckt die Arbeit nach dem Termin. Der Notar holt Genehmigungen und Löschungsunterlagen ein, überwacht die Fälligkeit des Kaufpreises und beantragt die Umschreibung erst, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Beschränkt sich der Vollzug auf einzelne behördliche Bescheinigungen, etwa das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht, beträgt die Vollzugsgebühr höchstens 50 Euro je Tätigkeit (KV 22112).
Seit dem 1. Oktober 2026 übermittelt der Notar die Anzeige an das Finanzamt elektronisch. Für die dafür erzeugten strukturierten Daten sieht das Gesetz eine eigene Gebühr vor (KV 22114, 22115).
Diese Gebühren verlangt das Grundbuchamt
| Eintragung | Gebührensatz | bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Auflassungsvormerkung (KV 14150) | 0,5 | 317,50 € |
| Löschung der Vormerkung (KV 14152) | Festgebühr | 25,00 € |
| Eintragung als Eigentümer:in (KV 14110) | 1,0 | 635,00 € |
| Grundbuchamt für den Kauf | 977,50 € |
Auf die Gerichtsgebühren kommt keine Umsatzsteuer. Was die Auflassungsvormerkung bewirkt und wann sie gelöscht wird, erklärt der Beitrag Auflassungsvormerkung. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, lesen Sie im Beitrag über das Grundbuchamt.
Zusatzkosten bei Finanzierung: die Grundschuld
Finanziert eine Bank den Kauf, verlangt sie eine Grundschuld. Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung mit einer 1,0-Gebühr (KV 21200), das Grundbuchamt trägt sie mit einer 1,0-Gebühr ein (KV 14121). Maßgeblich ist der Betrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis.
| Grundschuld | Notar | Grundbuchamt | zusammen |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 557,85 € | 435,00 € | 992,85 € |
| 240.000 € | 676,85 € | 535,00 € | 1.211,85 € |
| 300.000 € | 795,85 € | 635,00 € | 1.430,85 € |
| 400.000 € | 974,35 € | 785,00 € | 1.759,35 € |
| 500.000 € | 1.152,85 € | 935,00 € | 2.087,85 € |
Angenommen ist eine Buchgrundschuld ohne zusätzliche Betreuungs- oder Treuhandtätigkeit. Notar: 1,0-Gebühr plus 30 Euro Auslagen, darauf 19 Prozent Umsatzsteuer, dazu 4,50 Euro für das Urkundenarchiv. Wie die Bestellung abläuft, lesen Sie auf der Seite Grundschuld.
Notar- und Grundbuchkosten nach Kaufpreis
| Kaufpreis | Notar | Grundbuchamt | zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 1.663,96 € | 677,50 € | 2.341,46 € | 1,17 % |
| 250.000 € | 2.032,86 € | 827,50 € | 2.860,36 € | 1,14 % |
| 300.000 € | 2.401,76 € | 977,50 € | 3.379,26 € | 1,13 % |
| 400.000 € | 2.955,11 € | 1.202,50 € | 4.157,61 € | 1,04 % |
| 500.000 € | 3.508,46 € | 1.427,50 € | 4.935,96 € | 0,99 % |
| 600.000 € | 4.098,70 € | 1.667,50 € | 5.766,20 € | 0,96 % |
| 700.000 € | 4.688,34 € | 1.907,50 € | 6.595,84 € | 0,94 % |
| 800.000 € | 5.259,54 € | 2.147,50 € | 7.407,04 € | 0,93 % |
| 1.000.000 € | 6.401,94 € | 2.627,50 € | 9.029,44 € | 0,90 % |
Ohne Grundschuld und ohne Grunderwerbsteuer. Angenommen sind die volle Vollzugsgebühr, die XML-Gebühr und übliche Auslagen. Eine erste eigene Rechnung ermöglicht der Gebührenrechner der Bundesnotarkammer.
Warum die Faustformel „1,5 bis 2 Prozent“ meist zu hoch ist
Viele Ratgeber rechnen für Notar und Grundbuch pauschal mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Das passt nicht zur Gebührentabelle. Sie ist degressiv, der Anteil sinkt also mit steigendem Kaufpreis. Bei 500.000 Euro kosten Notar und Grundbuch zusammen rund 4.940 Euro. Das ist knapp 1 Prozent und nicht 7.500 bis 10.000 Euro, wie die Faustformel ergäbe. Mit einer Grundschuld liegen die Kosten in unseren Beispielen bei 1,25 bis 1,5 Prozent. Als Puffer für die eigene Planung, etwa für Genehmigungen oder besondere Gestaltungen, kann eine großzügigere Reserve trotzdem sinnvoll sein. Sie ersetzt aber keine Berechnung.
Maklerprovision in Berlin: Wie viel zahlt die Käuferseite?
Das hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen gelten dafür seit dem 23. Dezember 2020 feste Regeln (§§ 656a bis 656d BGB). In Berlin liegt die Gesamtprovision meist bei 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und verhandelbar.
- Beide Seiten haben beauftragt: Beide zahlen gleich viel (§ 656c BGB), bei 7,14 Prozent also je 3,57 Prozent.
- Nur die Verkäuferseite hat beauftragt: Die Käuferseite kann höchstens die Hälfte übernehmen. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn die Verkäuferseite ihren Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).
- Nur die Käuferseite hat beauftragt, etwa mit einem Suchauftrag, und der Makler ist für die Verkäuferseite nicht tätig: Dann trägt die Käuferseite die vereinbarte Provision allein.
Vor 2020 trugen in Berlin meist die Käufer:innen die volle Provision.
Die Halbteilung gilt nicht für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Sie gilt auch nicht, wenn die Käuferseite als Unternehmen kauft.
Rechenbeispiele: Kaufnebenkosten für 300.000, 500.000 und 800.000 Euro
Die Beispiele gelten für den Kauf einer bestehenden Wohnung oder eines bestehenden Hauses. Sie gehen von der vollen Vollzugsgebühr, der XML-Gebühr und üblichen Auslagen aus. Bei Finanzierung ist eine Buchgrundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises angenommen. Beim Makler ist ein Käuferanteil von 3,57 Prozent eingerechnet, wie er bei Beauftragung durch die Verkäuferseite oder durch beide Seiten üblich ist.
Eigentumswohnung für 300.000 Euro
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6 %) | 18.000,00 € |
| Notar für den Kaufvertrag | 2.401,76 € |
| Grundbuchamt für den Kauf | 977,50 € |
| Nebenkosten ohne Makler und Finanzierung | 21.379,26 € (7,1 %) |
| Grundschuld über 240.000 € (Notar und Grundbuchamt) | 1.211,85 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 10.710,00 € |
| ohne Grundschuld | mit Grundschuld | |
|---|---|---|
| ohne Makler | 21.379 € (7,1 %) | 22.591 € (7,5 %) |
| mit Makler | 32.089 € (10,7 %) | 33.301 € (11,1 %) |
Eigentumswohnung für 500.000 Euro
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6 %) | 30.000,00 € |
| Notar für den Kaufvertrag | 3.508,46 € |
| Grundbuchamt für den Kauf | 1.427,50 € |
| Nebenkosten ohne Makler und Finanzierung | 34.935,96 € (7,0 %) |
| Grundschuld über 400.000 € (Notar und Grundbuchamt) | 1.759,35 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 17.850,00 € |
| ohne Grundschuld | mit Grundschuld | |
|---|---|---|
| ohne Makler | 34.936 € (7,0 %) | 36.695 € (7,3 %) |
| mit Makler | 52.786 € (10,6 %) | 54.545 € (10,9 %) |
Einfamilienhaus für 800.000 Euro
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6 %) | 48.000,00 € |
| Notar für den Kaufvertrag | 5.259,54 € |
| Grundbuchamt für den Kauf | 2.147,50 € |
| Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht (Bezirksamt) | 100,00 € |
| Nebenkosten ohne Makler und Finanzierung | 55.507,04 € (6,9 %) |
| Grundschuld über 640.000 € (Notar und Grundbuchamt) | 2.613,45 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 28.560,00 € |
| ohne Grundschuld | mit Grundschuld | |
|---|---|---|
| ohne Makler | 55.507 € (6,9 %) | 58.120 € (7,3 %) |
| mit Makler | 84.067 € (10,5 %) | 86.680 € (10,8 %) |
Beim Haus kommt das Negativzeugnis dazu. Darin bestätigt das Bezirksamt, dass Berlin sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Die Gebühr beträgt 100 Euro (Baugebührenordnung Berlin, Tarifstelle 14.2; Service Berlin). Beim Kauf einer Eigentumswohnung entfällt es, weil der Gemeinde dort kein allgemeines Vorkaufsrecht zusteht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Wann das Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht, erklärt der Beitrag Vorkaufsrecht in Berlin.
Wann ist welche Rechnung fällig?
Die Notarrechnung kommt nach der Beurkundung. Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). Das Grundbuchamt rechnet jeweils nach den Eintragungen ab. Den Kaufpreis zahlen Sie erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt.
- Beurkundung: Danach stellt der Notar seine Rechnung (§ 10 GNotKG).
- Anzeige und Vormerkung: Der Notar zeigt den Kauf innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG) und beantragt die Auflassungsvormerkung.
- Erste Grundbuchrechnungen: Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung und gegebenenfalls die Grundschuld ein und rechnet beides ab.
- Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt Spandau schickt den Bescheid. Die Steuer ist einen Monat später fällig.
- Kaufpreis: Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlen Sie den Kaufpreis.
- Umschreibung: Ist die Steuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG). Liegen sie und der Nachweis der Kaufpreiszahlung vor, beantragt der Notar die Umschreibung. Mit der Eintragung als Eigentümer:in kommt die letzte Grundbuchrechnung.
Steuer und Kaufpreis laufen unabhängig voneinander. Für die Umschreibung braucht es beides: den Nachweis der Kaufpreiszahlung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Ab 2028 soll auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung elektronisch zum Notar kommen (Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, BGBl. 2026 I Nr. 192).
Kauft eine GbR, muss sie vor der ersten Eintragung im Grundbuch im Gesellschaftsregister stehen (§ 47 Abs. 2 GBO). Nach dem Wortlaut des Gesetzes gilt das schon für die Vormerkung. Mehr dazu im Beitrag eGbR und Immobilie. Den vollständigen Ablauf vom Notartermin bis zur Eintragung beschreibt der Beitrag Auflassungsvormerkung.
Wer zahlt was: Käufer- oder Verkäuferseite?
Nach dem Gesetz trägt die Käuferseite die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung (§ 448 Abs. 2 BGB). Die meisten Kaufverträge regeln es genauso. Die Verkäuferseite zahlt üblicherweise, was nötig ist, um alte Belastungen zu löschen, etwa die Grundschuld ihrer Bank.
Gegenüber Notar und Finanzamt haften trotzdem beide Seiten. Wer im Vertrag eine Erklärung abgegeben hat, schuldet dem Notar die Gebühren (§§ 30, 32 GNotKG). Die Grunderwerbsteuer schulden beide Vertragsparteien (§ 13 GrEStG). Zahlt die Käuferseite nicht, kann sich das Finanzamt an die Verkäuferseite halten.
Wie eine alte Grundschuld gelöscht wird, lesen Sie auf der Seite Grundschuld löschen.
Lassen sich Kaufnebenkosten legal senken?
Nur in engen Grenzen. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Bei der Grunderwerbsteuer lassen sich mitverkaufte bewegliche Gegenstände herausrechnen. Die Maklerprovision ist verhandelbar.
Bewegliche Gegenstände gesondert ausweisen
Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück mit Gebäude an. Bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Markisen können im Kaufvertrag mit eigenem Preis stehen. Dieser Teil ist steuerfrei. Ob auch eine Einbauküche dazugehört, hängt vom Einzelfall ab. Das Finanzgericht Köln hat in einem Fall Einbauküche und Markisen aus der Steuer herausgerechnet (Urteil vom 8. November 2017, 5 K 2938/16).
Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Kaufpreis, davon 8.000 Euro für mitverkaufte bewegliche Gegenstände, zahlen Sie 17.520 statt 18.000 Euro Steuer. Die Ersparnis beträgt 480 Euro.
Der Wert muss realistisch sein. Das Finanzamt prüft ihn und korrigiert überhöhte Beträge. Fest eingebaute Teile wie Heizung oder Bad gehören immer zum Gebäude. Ein bewusst zu hoch angesetzter Wert kann Steuerhinterziehung sein. Davon zu unterscheiden ist ein falscher Kaufpreis: Wird ein anderer Preis beurkundet als tatsächlich vereinbart, ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nichtig. Der tatsächlich gewollte Vertrag ist mangels Beurkundung zunächst unwirksam (§§ 117, 311b Abs. 1 BGB). Wie das Finanzamt Ihren Fall bewertet, klären Sie am besten vorab mit Ihrer Steuerberatung.
In unseren Checklisten zum Wohnungskaufvertrag und zum Grundstückskaufvertrag fragen wir mitverkaufte Gegenstände deshalb gesondert ab.
Die Erhaltungsrücklage mindert die Steuer nicht
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird oft empfohlen, den Anteil an der Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage, vom Kaufpreis abzuziehen. Das mindert die Steuer nicht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Rücklage der Eigentümergemeinschaft gehört und den steuerpflichtigen Kaufpreis nicht verringert (Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17).
Was kostet der Notar, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
Kommt es nach dem Versand des Vertragsentwurfs nicht zur Beurkundung, fallen trotzdem Notargebühren an. Für einen vollständig erstellten Entwurf ist die volle 2,0-Gebühr zu zahlen, wie bei einer Beurkundung (KV 21302, § 92 Abs. 2 GNotKG). Bei 300.000 Euro sind das 1.270 Euro zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer.
Die Gebühr schuldet, wer den Entwurf in Auftrag gegeben hat (§ 29 GNotKG). Klären Sie deshalb vorher, wer den Entwurf bestellt. Endet der Auftrag, bevor der Notar einen Entwurf verschickt, übermittelt oder ausgehändigt hat, ermäßigt sich die Gebühr auf 20 Euro zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer (KV 21300). Hat der Notar bis dahin schon beraten, fällt stattdessen eine Beratungsgebühr an (KV 21301).
Was gilt, wenn der Kauf erst nach dem Notartermin scheitert, steht im Beitrag Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie.
Praxistipp: Legen Sie die Grunderwerbsteuer vor dem Notartermin zur Seite. Der Bescheid kommt nach der Beurkundung, fällig ist die Steuer einen Monat später, unabhängig davon, wann die Bank das Darlehen auszahlt.
Kaufvertrag in Berlin beurkunden lassen
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Häufig gestellte Fragen: Kaufnebenkosten in Berlin (FAQ)
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Berlin?
Ohne Makler etwa 7 bis 7,5 Prozent des Kaufpreises, mit Makler etwa 10,5 bis 11 Prozent. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuch kosten etwa 0,9 bis 1,2 Prozent, mit Grundschuld etwa 1,25 bis 1,5 Prozent. Der Käuferanteil der Maklerprovision beträgt meist 3,57 Prozent.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei 300.000 Euro?
In Berlin 18.000 Euro, also 6 Prozent. Bei 500.000 Euro sind es 30.000 Euro. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände mit realistischem Wert zählen nicht zur Bemessungsgrundlage.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Wohnungskauf in Berlin?
Für den Kaufvertrag über 300.000 Euro rund 2.400 Euro inklusive Umsatzsteuer, bei 500.000 Euro rund 3.510 Euro. Dazu kommen die Gebühren des Grundbuchamts von rund 980 Euro beziehungsweise 1.430 Euro und bei Finanzierung die Kosten der Grundschuld.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten ohne Makler?
In Berlin rund 7 Prozent des Kaufpreises, mit Grundschuld rund 7,3 bis 7,5 Prozent. Bei 300.000 Euro sind das rund 21.380 Euro, mit Grundschuld rund 22.590 Euro.
Sind alle Notare gleich teuer?
Ja. Notare müssen die Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz erheben (§ 17 BNotO). Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Unterschiede entstehen nur durch den Inhalt des Vertrags, etwa wenn Genehmigungen einzuholen sind.
Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienkauf?
Nach § 448 Abs. 2 BGB die Käuferseite, so regeln es auch die meisten Verträge. Die Verkäuferseite trägt üblicherweise die Kosten, um alte Grundschulden löschen zu lassen. Gegenüber Notar und Finanzamt haften beide.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Den Bescheid erlässt für alle Berliner Grundstücke das Finanzamt Spandau. Erst wenn die Steuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet ist, erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer:in ein.
Kann man die Grunderwerbsteuer senken?
Nur in engen Grenzen. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Möbel können mit realistischem Wert gesondert im Vertrag stehen, dieser Teil ist steuerfrei. Die Erhaltungsrücklage darf nicht abgezogen werden (BFH, II R 49/17). Überhöhte Werte korrigiert das Finanzamt.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Das entscheidet die Bank im Einzelfall. Klären Sie es vor der Beurkundung, denn Grunderwerbsteuer und Notarrechnung werden unabhängig vom Darlehen fällig.
Kann ich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs und die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten und wirken sich über die Abschreibung des Gebäudeanteils aus. Die Kosten der Grundschuld sind Finanzierungskosten und können als Werbungskosten abziehbar sein. Die Einzelheiten klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
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Notarielle Begleitung beim Immobilienkauf in Berlin
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag neutral für beide Seiten und begleitet den Vollzug bis zur Eintragung im Grundbuch. Wie ein Immobilienkauf beim Notar in Berlin abläuft, beschreibt die Seite Notar für Immobilien in Berlin.
