Auflassungsvormerkung: So schützt sie den Kauf zwischen Notartermin und Grundbuch
Zwischen Notartermin und Eintragung im Grundbuch vergeht einige Zeit. So lange steht die Verkäuferseite weiter als Eigentümer:in im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung sichert in dieser Zeit den Anspruch der Käuferseite auf das Eigentum. Sie kostet beim Grundbuchamt rund 0,1 Prozent des Kaufpreises. Ohne sie wird der Kaufpreis in der Regel nicht fällig.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze – Auflassungsvormerkung
- Was sie ist: ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch der Käuferseite auf das Eigentum sichert (§ 883 BGB).
- Was sie bewirkt: Überträgt oder belastet die Verkäuferseite das Grundstück danach ohne Zustimmung der Käuferseite, ist das der Käuferseite gegenüber unwirksam, soweit es ihren Anspruch beeinträchtigt. Das gilt auch bei Zwangsvollstreckung und Insolvenz (§ 883 Abs. 2 BGB, § 106 InsO).
- Was sie nicht bewirkt: Eigentümer:in wird die Käuferseite erst mit der Umschreibung im Grundbuch (§ 873 BGB).
- Kaufpreis: Er wird in der Regel erst fällig, wenn die Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle eingetragen ist. Der Notar teilt die Fälligkeit mit.
- Kosten: Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr, 317,50 Euro bei 300.000 Euro Kaufpreis und 467,50 Euro bei 500.000 Euro. Die Löschung kostet 25 Euro. Beim normalen Vollzug des Kaufvertrags fällt keine eigene Notargebühr an.
- Wenn der Kauf scheitert: Gelöscht wird mit einer Löschungsbewilligung der Käuferseite oder über eine Regelung im Kaufvertrag. Fehlt beides, bleibt in der Regel nur die Klage.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs. Sie sichert den Anspruch der Käuferseite auf Übertragung des Eigentums, bis diese selbst als Eigentümer:in eingetragen ist. Das Gesetz spricht allgemein von der Vormerkung (§ 883 BGB). Beim Immobilienkauf heißt sie auch Eigentumsvormerkung.
Mit dem Kaufvertrag erhält die Käuferseite nur einen Anspruch auf das Eigentum. Eigentümer:in wird sie erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Bis dahin steht die Verkäuferseite im Grundbuch und könnte das Grundstück noch einmal verkaufen oder belasten.
Wo steht die Vormerkung im Grundbuch?
In Abteilung II. Dort stehen Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, etwa Wegerechte oder Wohnrechte. Vereinfacht lautet der Eintrag: „Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung für [Name]; unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom [Datum] eingetragen am [Datum].“ Wie das Grundbuch aufgebaut ist, lesen Sie im Beitrag über das Grundbuchamt.
Auflassung, Vormerkung, Umschreibung: Was ist der Unterschied?
Die Auflassung ist die Einigung von Käufer- und Verkäuferseite, dass das Eigentum übergehen soll. Sie wird vor dem Notar erklärt. Die Vormerkung sichert den Anspruch darauf im Grundbuch. Die Umschreibung ist die Eintragung der Käuferseite als Eigentümer:in. Erst mit ihr geht das Eigentum über.
| Auflassungsvormerkung | Auflassung | Eigentumsumschreibung | |
|---|---|---|---|
| Was | Sicherung des Anspruchs im Grundbuch | Einigung über den Eigentumsübergang | Eintragung als Eigentümer:in |
| Rechtsgrundlage | §§ 883, 885 BGB | §§ 873, 925 BGB | § 873 BGB |
| Wann | direkt nach der Beurkundung beantragt | beim Notartermin erklärt | nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen aller Unterlagen |
| Wo im Grundbuch | Abteilung II | wird nicht eingetragen | Abteilung I |
| Wirkung | spätere Verfügungen sind der Käuferseite gegenüber unwirksam | allein noch kein Eigentum | Eigentum geht über, die Vormerkung wird gelöscht |
Die Auflassung müssen beide Seiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar erklären, selbst oder vertreten. Eine Bedingung darf sie nicht enthalten (§ 925 BGB). Deshalb wird sie meist gleich im Kaufvertrag erklärt. Beim Grundbuchamt reicht der Notar sie aber erst ein, wenn der Kaufpreis nachweislich bezahlt ist.
Ist man mit der Vormerkung schon Eigentümer:in?
Nein. Eigentum entsteht erst mit der Eintragung in Abteilung I (§ 873 BGB). Wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen, regelt der Kaufvertrag, meist mit der Zahlung des Kaufpreises. Ab dann trägt die Käuferseite in der Regel die laufenden Kosten wie Grundsteuer und Versicherung, auch wenn sie noch nicht im Grundbuch steht. Mehr zum Ablauf lesen Sie auf der Seite Notar für Immobilien in Berlin.
Wovor schützt die Auflassungsvormerkung?
Verfügungen über das Grundstück, die nach der Eintragung der Vormerkung getroffen werden, sind der Käuferseite gegenüber unwirksam, soweit sie ihren Anspruch beeinträchtigen würden. Das gilt auch für Zwangsvollstreckung und für Verfügungen der Insolvenzverwaltung (§ 883 Abs. 2 BGB). Geschützt ist die Käuferseite also vor einer Übertragung an Dritte, vor neuen Grundschulden ohne ihre Zustimmung und vor den Folgen einer Insolvenz der Verkäuferseite.
| Fall | mit Vormerkung | ohne Vormerkung |
|---|---|---|
| Die Verkäuferseite verkauft ein zweites Mal und lässt die zweite Käuferseite eintragen | Der Zweiterwerb ist der Käuferseite gegenüber unwirksam (§§ 883, 888 BGB) | Die zweite Käuferseite wird Eigentümer:in, es bleibt nur Schadensersatz |
| Die Verkäuferseite bestellt ohne Zustimmung der Käuferseite eine neue Grundschuld | Die Grundschuld ist der Käuferseite gegenüber unwirksam | Die Käuferseite erwirbt ein belastetes Grundstück |
| Gläubiger:innen der Verkäuferseite lassen eine Zwangssicherungshypothek eintragen | unwirksam, soweit sie den Anspruch beeinträchtigt | Die Belastung bleibt |
| Zwangsversteigerung gegen die Verkäuferseite | Die Vormerkung wird wie ein eingetragenes Recht berücksichtigt (§ 48 ZVG). Betreibt ein Gläubiger mit besserem Rang die Versteigerung, erlischt sie aber mit dem Zuschlag (§§ 52, 91 ZVG) | Das Grundstück geht an den Ersteher, es bleiben nur Ansprüche gegen die Verkäuferseite |
| Insolvenz der Verkäuferseite | Die Käuferseite kann Erfüllung verlangen (§ 106 InsO) | Die Insolvenzverwaltung kann die Erfüllung ablehnen (§ 103 InsO) |
Das Grundbuch wird dadurch nicht gesperrt. Das Grundbuchamt trägt spätere Rechte weiter ein. Sie sind aber der Käuferseite gegenüber unwirksam. Die Käuferseite kann von den Begünstigten verlangen, ihrer Eintragung als Eigentümer:in oder der Löschung ihrer Rechte zuzustimmen (§ 888 BGB).
Das Grundbuchamt erledigt Anträge in der Reihenfolge ihres Eingangs (§ 17 GBO). Danach richtet sich grundsätzlich auch der Rang der eingetragenen Rechte, wenn die Beteiligten nichts anderes bestimmen (§ 45 GBO). Deshalb reicht der Notar den Antrag direkt nach der Beurkundung ein (§ 53 BeurkG).
Was kann trotzdem noch passieren?
- Bestehende Belastungen: Rechte, die schon vorher im Grundbuch stehen, etwa eine Grundschuld der Verkäuferbank, bleiben bestehen. Betreibt ein Gläubiger aus einem solchen vorrangigen Recht die Zwangsversteigerung, erlischt die Vormerkung mit dem Zuschlag. Dagegen hilft die Lastenfreistellung im Kaufvertrag: Die Löschung dieser Rechte muss gesichert sein, bevor der Kaufpreis fällig wird. Wie eine Grundschuld gelöscht wird, lesen Sie auf der Seite Grundschuld löschen.
- Unwirksamer Kaufvertrag: Die Vormerkung hängt am Anspruch aus dem Kaufvertrag. Ist der Kaufvertrag unwirksam, etwa weil nicht der wirklich vereinbarte Preis beurkundet wurde, schützt sie nicht.
- Vorkaufsrecht der Gemeinde: Übt Berlin bei einem Haus oder Grundstück sein Vorkaufsrecht aus, kann die Vormerkung der Käuferseite gelöscht werden (§ 28 Abs. 2 BauGB). Bei Eigentumswohnungen besteht dieses Vorkaufsrecht nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Mehr dazu im Beitrag Vorkaufsrecht in Berlin.
- Mängel und Mietverhältnisse: Die Vormerkung sichert nur den Eigentumserwerb. Was für Mängel oder bestehende Mietverträge gilt, regelt der Kaufvertrag.
Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung: der Ablauf in Berlin
Der Notar beantragt die Vormerkung direkt nach der Beurkundung. Ist sie eingetragen und liegen alle Unterlagen vor, teilt er mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Nach der Zahlung und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts beantragt er die Umschreibung. Mit ihr wird die Vormerkung gelöscht.
- Entwurf: Bei Verbraucherverträgen, also zwischen einem Unternehmen und einer Privatperson, gleich wer verkauft, stellt der Notar der Privatperson den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung (§ 17 Abs. 2a BeurkG, § 310 Abs. 3 BGB).
- Beurkundung: Kaufvertrag, Auflassung und Bewilligung der Vormerkung werden beurkundet.
- Antrag: Der Notar reicht den Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt ein.
- Eintragung: Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung in Abteilung II ein und benachrichtigt den Notar.
- Unterlagen: Parallel holt der Notar die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank, gegebenenfalls das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht und nötige Genehmigungen ein.
- Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
- Zahlung: Die Käuferseite zahlt unbar, Bargeld ist beim Immobilienkauf nicht erlaubt. Die Zahlung wird dem Notar nachgewiesen, etwa mit einer Bankbestätigung (§ 16a GwG).
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt erteilt sie, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.
- Umschreibung: Der Notar beantragt die Eintragung der Käuferseite als Eigentümer:in und die Löschung der Vormerkung.
Wann in diesem Ablauf welche Rechnung kommt, zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten in Berlin.
Welches Grundbuchamt ist in Berlin zuständig?
Berlin hat die Grundbuchämter auf acht Amtsgerichte konzentriert: Charlottenburg, Köpenick, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Schöneberg, Spandau und Tempelhof-Kreuzberg. Zuständig ist das Amtsgericht, zu dem der Grundbuchbezirk gehört. Das deckt sich nicht immer mit dem Bezirk. Grundstücke in Pankow, Prenzlauer Berg oder Reinickendorf führt zum Beispiel das Grundbuchamt Mitte. Die vollständige Zuordnung veröffentlicht das Kammergericht.
Wie lange dauert die Eintragung?
Das hängt vom Grundbuchamt und seiner Auslastung ab.
Sobald die Vormerkung eingetragen ist, erfährt es der Notar und gibt die Nachricht weiter.
Wovon die Dauer bis zur Eintragung als Eigentümer:in abhängt, erklärt der Beitrag Eigentumsumschreibung in Berlin.
Was verzögert die Eintragung?
- Die Verkäuferseite steht noch nicht im Grundbuch (§ 39 GBO). Eine Ausnahme gilt, wenn Erb:innen verkaufen: Sie müssen nicht vorher eingetragen werden (§ 40 GBO).
- Vollmachten oder Vertretungsnachweise fehlen oder haben nicht die nötige Form (§ 29 GBO).
- Das Grundbuchamt sieht ein Hindernis und setzt per Zwischenverfügung eine Frist, es zu beheben (§ 18 GBO).
Wann ist der Kaufpreis fällig?
In der Regel, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: Die Vormerkung ist an der vereinbarten Rangstelle eingetragen, die Löschung alter Belastungen ist gesichert, und nötige Genehmigungen sowie gegebenenfalls das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht liegen vor. Der Notar prüft das und teilt die Fälligkeit mit. Wie viel Zeit dann für die Zahlung bleibt, regelt der Kaufvertrag.
Rangstelle heißt: Die Vormerkung darf nur hinter Rechten stehen, die die Käuferseite übernimmt oder deren Löschung gesichert ist. In unseren Checklisten zum Wohnungskaufvertrag und zum Grundstückskaufvertrag ist als Regel eine Frist von 14 Tagen vorgesehen.
Für die Verkäuferseite heißt das: Das Geld kommt nach der Fälligkeitsmitteilung innerhalb der vereinbarten Frist. Ist noch eine Grundschuld der Verkäuferbank eingetragen, zahlt die Käuferseite den Betrag, den diese Bank für die Löschung verlangt, direkt an sie. Den Rest erhält die Verkäuferseite.
Kauf vom Bauträger
Beim Kauf vom Bauträger darf der Bauträger Zahlungen erst entgegennehmen, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt sind (§ 3 Abs. 1 MaBV). Der Vertrag muss wirksam sein und nötige Genehmigungen müssen vorliegen, was der Notar bestätigt. Die Vormerkung muss an der vereinbarten Rangstelle eingetragen sein, bei einer Eigentumswohnung muss zusätzlich die Aufteilung im Grundbuch vollzogen sein. Außerdem muss die Lastenfreistellung gesichert sein, auch für den Fall, dass der Bau nicht fertig wird, und die baurechtlichen Voraussetzungen müssen vorliegen.
Gezahlt wird dann in bis zu sieben Raten nach Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV). Davon abweichen darf der Bauträger nur, wenn er eine Sicherheit nach § 7 MaBV stellt, etwa eine Bürgschaft, die alle Rückzahlungsansprüche absichert. Das Risiko, dass der Bau nicht fertig wird, nimmt die Vormerkung nicht.
Finanzierung: Grundschuld vor der Umschreibung
Die Bank verlangt eine Grundschuld, bevor sie das Darlehen auszahlt. Zu diesem Zeitpunkt gehört das Grundstück noch der Verkäuferseite. Deshalb erteilt sie im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht. Damit kann die Käuferseite schon vor der Umschreibung eine Grundschuld für ihre Bank bestellen.
Die Grundschuld wird nach der Vormerkung eingetragen. Ohne Zustimmung der Käuferseite wäre sie ihr gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Die Bank braucht deshalb eine Grundschuld, die auch gegenüber der Vormerkung wirkt. Dafür gibt es zwei Wege. Beim Rangrücktritt tritt die Vormerkung im Rang hinter die Grundschuld zurück (§ 880 BGB). Beim Wirksamkeitsvermerk bleibt der Rang, wie er ist: Weil die Käuferseite der Grundschuld zugestimmt hat, ist diese ihr gegenüber wirksam, und das Grundbuch hält das fest (BGH, Beschluss vom 25. März 1999, V ZB 34/98, BGHZ 141, 169).
Die Verkäuferseite ist dabei geschützt. Üblicherweise darf die Bank die Grundschuld bis zur vollständigen Zahlung nur für das Darlehen nutzen, mit dem der Kaufpreis bezahlt wird, und zahlt direkt auf den Kaufpreis.
Was die Grundschuld kostet, zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten in Berlin. Wie die Bestellung abläuft, lesen Sie auf der Seite Finanzierungsgrundschuld.
Was kostet die Auflassungsvormerkung?
Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragung eine halbe Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes (KV 14150 GNotKG, Kostenverzeichnis). Das sind rund 0,1 Prozent des Kaufpreises: 317,50 Euro bei 300.000 Euro, 467,50 Euro bei 500.000 Euro. Die spätere Löschung kostet 25 Euro (KV 14152 GNotKG). Beim normalen Vollzug des Kaufvertrags fällt für die Vormerkung keine eigene Notargebühr an. Scheitert der Kauf, kann für die Löschungsbewilligung eine Notargebühr hinzukommen.
| Kaufpreis | volle Gebühr nach Tabelle B | Eintragung (0,5) | Löschung | zusammen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 435 € | 217,50 € | 25 € | 242,50 € | 0,12 % |
| 300.000 € | 635 € | 317,50 € | 25 € | 342,50 € | 0,11 % |
| 400.000 € | 785 € | 392,50 € | 25 € | 417,50 € | 0,10 % |
| 500.000 € | 935 € | 467,50 € | 25 € | 492,50 € | 0,10 % |
| 750.000 € | 1.335 € | 667,50 € | 25 € | 692,50 € | 0,09 % |
| 1.000.000 € | 1.735 € | 867,50 € | 25 € | 892,50 € | 0,09 % |
So rechnet das Grundbuchamt bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro:
- Der Geschäftswert ist der Kaufpreis, hier 300.000 Euro (§§ 45, 47 GNotKG).
- Die volle Gebühr nach Tabelle B beträgt für diesen Wert 635 Euro.
- Für die Eintragung fällt die Hälfte an: 317,50 Euro.
- Nach der Umschreibung kommt die Löschung dazu: 25 Euro.
- Zusammen sind das 342,50 Euro, rund 0,11 Prozent des Kaufpreises.
Der Notar berechnet für die Vormerkung nichts extra. Den Antrag stellt er im Rahmen des Kaufvertrags, das ist mit der Beurkundungsgebühr abgegolten (Vorbemerkung 2.1 Abs. 2 KV GNotKG). Häufig werden für die Vormerkung 0,15 bis 1 Prozent des Kaufpreises genannt. Das ist zu hoch: Die halbe Gebühr nach Tabelle B liegt bei allen üblichen Kaufpreisen um 0,1 Prozent.
Die Grundbuchkosten trägt in der Regel die Käuferseite. Wer welche Kosten des Kaufs trägt und was der Kauf insgesamt kostet, zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten in Berlin.
Wie wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
Nach einem regulären Kauf beantragt der Notar die Löschung zusammen mit der Eigentumsumschreibung, das Grundbuchamt berechnet dafür 25 Euro. Scheitert der Kauf, braucht das Grundbuchamt eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Käuferseite oder eine Regelung, die der Kaufvertrag für diesen Fall vorsieht. Fehlt beides und lässt sich auch nicht in öffentlicher Form nachweisen, dass der Anspruch erloschen ist, bleibt in der Regel nur die Klage auf Zustimmung zur Löschung.
Nach der Eigentumsumschreibung
Der Notar beantragt die Löschung zusammen mit der Umschreibung, das Grundbuchamt berechnet dafür 25 Euro. Voraussetzung ist, dass zwischen Vormerkung und Umschreibung keine Rechte eingetragen wurden, denen die Käuferseite nicht zugestimmt hat. Sonst verlöre sie mit der Löschung ihren Schutz gegenüber diesen Rechten. Der Notar prüft das vorher im Grundbuch.
Wenn der Kauf scheitert
Tritt eine Seite wirksam vom Vertrag zurück, etwa weil der Kaufpreis nicht gezahlt wurde, bleibt die Vormerkung zunächst im Grundbuch. Gelöscht wird sie mit einer Löschungsbewilligung der Käuferseite in notariell beglaubigter Form (§§ 19, 29 GBO). Hat die Käuferseite schon Geld gezahlt, muss sie die Löschung nur gegen Rückzahlung bewilligen (§ 348 BGB). Wie die ganze Rückabwicklung abläuft, steht im Beitrag Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie.
Viele Kaufverträge sorgen für diesen Fall vor:
- Löschungsvollmacht: Die Käuferseite bevollmächtigt den Notar, die Löschung unter genau festgelegten Voraussetzungen zu bewilligen, etwa nach einem Rücktritt wegen Nichtzahlung.
- Hinterlegte Löschungsbewilligung: Die Bewilligung liegt beim Notar und wird nur unter den vereinbarten Bedingungen verwendet. In der Praxis heißt das auch „Schubladenlöschung“.
- Auflösend bedingte Vormerkung: Die Vormerkung erlischt, sobald der Notar unter den vereinbarten Voraussetzungen einen Löschungsantrag stellt (OLG Oldenburg, Beschluss vom 4. Mai 2017, 12 W 57/17).
Für Entwurf oder Beglaubigung der Löschungsbewilligung berechnet der Notar eine eigene Gebühr. Beim Grundbuchamt kommen 25 Euro für die Löschung dazu.
Wenn die Käuferseite nicht mitwirkt
Ohne Bewilligung löscht das Grundbuchamt nur, wenn in öffentlicher Form nachgewiesen ist, dass der gesicherte Anspruch nicht mehr besteht (§§ 22, 29 GBO). Einen Rücktritt kann man so meist nicht nachweisen. Dann bleibt der Verkäuferseite nur die Klage auf Zustimmung zur Löschung (§ 894 BGB). Solange die Vormerkung eingetragen ist, lässt sich das Grundstück praktisch nicht an jemand anderen verkaufen.
Ist die Auflassungsvormerkung Pflicht?
Gesetzlich nicht. Beim Kauf vom Bauträger ist sie in der Regel Voraussetzung dafür, dass Zahlungen fällig werden (§ 3 MaBV). Beim Kauf von privat ist sie Standard. Wer ohne Vormerkung und ohne andere Sicherheit zahlt, leistet ungesichert vor: Verkauft die Verkäuferseite doppelt oder wird sie insolvent, ist das Geld gefährdet. Der Notar weist bei der Beurkundung auf dieses Risiko hin.
Die Beteiligten können trotzdem auf die Vormerkung verzichten, etwa bei einer Übertragung in der Familie ohne Kaufpreis. Die Entscheidung liegt bei ihnen.
Wie lange gilt eine Auflassungsvormerkung?
Unbefristet. Sie bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird. Sie hängt aber am Anspruch aus dem Kaufvertrag, und dieser verjährt in zehn Jahren (§ 196 BGB). Ist der Anspruch dauerhaft nicht mehr durchsetzbar, kann die Eigentümerseite verlangen, dass die Vormerkung beseitigt wird (§ 886 BGB).
Sonderfälle
- GbR als Käuferin: Die Gesellschaft muss im Gesellschaftsregister stehen, bevor die Vormerkung für sie eingetragen werden kann (§ 47 Abs. 2 GBO). Mehr dazu im Beitrag eGbR und Immobilie.
- Übertragung an die Kinder: Hier sichert oft eine Rückauflassungsvormerkung die Rückforderungsrechte der Eltern. Mehr dazu im Beitrag Haus an die Kinder überschreiben.
- Mehrere Käufer:innen: Das Grundbuchamt trägt auch ein, in welchem Verhältnis sie berechtigt sind, zum Beispiel je zur Hälfte (§ 47 Abs. 1 GBO).
Praxistipp: Zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn der Notar Ihnen die Fälligkeit mitgeteilt hat. Dann ist die Vormerkung eingetragen und die Löschung alter Belastungen gesichert.
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Häufig gestellte Fragen: Auflassungsvormerkung (FAQ)
Ist man mit einer Auflassungsvormerkung schon Eigentümer:in?
Nein. Eigentum entsteht erst mit der Eintragung der Käuferseite in Abteilung I des Grundbuchs (§ 873 BGB). Die Vormerkung sichert nur den Anspruch darauf.
Wie lange dauert die Eintragung nach dem Notartermin?
Das hängt vom zuständigen Grundbuchamt ab. Der Notar reicht den Antrag direkt nach der Beurkundung ein und gibt die Nachricht über die Eintragung weiter.
Ist die Auflassungsvormerkung Pflicht?
Gesetzlich nicht. Beim Kauf vom Bauträger ist sie in der Regel Voraussetzung dafür, dass Zahlungen fällig werden (§ 3 MaBV). Ohne Vormerkung und ohne andere Sicherheit zahlt die Käuferseite ungesichert. Der Notar weist auf dieses Risiko hin.
Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr nach Tabelle B: 317,50 Euro bei 300.000 Euro und 467,50 Euro bei 500.000 Euro Kaufpreis. Die spätere Löschung kostet 25 Euro. Beim normalen Vollzug des Kaufvertrags berechnet der Notar dafür nichts gesondert.
Wie lange ist eine Auflassungsvormerkung gültig?
Sie ist nicht befristet und bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird. Sie hängt aber am Anspruch aus dem Kaufvertrag. Fällt dieser weg, ist sie zu löschen.
Wer löscht die Vormerkung nach dem Kauf?
Der Notar beantragt die Löschung zusammen mit der Eigentumsumschreibung. Vorher prüft er, dass keine Rechte ohne Zustimmung der Käuferseite dazwischen eingetragen wurden.
Was passiert, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird?
Die Verkäuferseite kann nach den vertraglichen und gesetzlichen Regeln zurücktreten. Die Vormerkung wird dann über eine Löschungsbewilligung der Käuferseite oder eine im Vertrag vorbereitete Regelung gelöscht. Fehlt beides, muss die Verkäuferseite in der Regel klagen.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumswechsel, erklärt vor dem Notar (§ 925 BGB). Die Vormerkung sichert den Anspruch auf diesen Wechsel im Grundbuch (§ 883 BGB).
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Der Notar beantragt die Vormerkung direkt nach dem Termin, überwacht die Fälligkeit und beantragt die Umschreibung erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Er handelt dabei neutral für beide Seiten. Wie ein Immobilienkauf beim Notar in Berlin abläuft, beschreibt die Seite Notar für Immobilien in Berlin.
