Immobilien Notar Berlin
Kauf und Verkauf
4 Schritte zum Immobilienkauf
4 Schritte zum Immobilienkauf
Immobilien: notarieller Kauf und Verkauf von Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück in Berlin
Immobilien: notarieller Kauf und Verkauf von Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück in Berlin
Sie möchten ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen und suchen einen auf Immobilien spezialisierten Notar in Berlin? Gern beurkunden wir Ihren Immobilienkaufvertrag in unserem Büro am Schloss Charlottenburg. Notar Franke begleitet sowohl Käufer als auch Verkäufer von dem ersten Entwurf bis hin zur Eintragung. Ob es sich um dabei um ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung oder ein Investitionsobjekt handelt, sprechen Sie uns an und informieren Sie sich unverbindlich.
Warum ist ein Notartermin beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Berlin verpflichtend?
Warum ist ein Notartermin beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Berlin verpflichtend?
Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen ein einmaliges Ereignis im Leben. Oft ist nicht nur lange Vorarbeit nötig, um das Startkapital aufzubringen, die Meisten nehmen zudem einen Kredit auf, den sie über Jahre abbezahlen. Ob es sich dabei um ein Eigenheim für die Familie handelt, eine Eigentumswohnung, ein unbebautes Grundstück oder ein Investitionsobjekt als Kapitalanlage, bei den meisten Transaktionen geht es um große Geldsummen. Um Käufer und Verkäufer zu schützen, bedürfen laut Gesetz Kaufverträge über Immobilien der Beurkundung durch einen Notar. Der Berliner Notar Franke begleitet Sie gerne auf dem Weg zu Ihrem Eigenheim, Ihrer Eigentumswohnung oder Kapitalanlage.
Was genau macht ein Notar?
Was genau macht ein Notar?
Im Unterschied zu einem Rechtsanwalt, der die Interessen seines Mandanten vertritt, verpflichtet sich der Notar den Beteiligten unparteiisch und beratend zur Seite zu stehen. Er erarbeitet zusammen mit den beteiligten Parteien Vereinbarungen, die dann vertraglich festgehalten werden. Zu seinen Amtspflichten gehört auch die Belehrung und Aufklärung. Das heißt für Sie als Käufer oder Verkäufer, dass Sie sich jederzeit mit Fragen oder Bedenken vertrauensvoll an uns wenden können. Wir beantworten Ihre Fragen gern.
Haben Sie schon gewusst?
Wir übernehmen auch die gesamte Abwicklung nach erfolgreicher Beurkundung des Kaufvertrages!
Der Ablauf beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks
1. Beauftragung des Notars und Ermittlung des Sachverhalts
Der Ablauf beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks
1. Beauftragung des Notars und Ermittlung des Sachverhalts
Bezahlen Sie als Käufer den Kaufpreis mithilfe eines Kredits? In diesem Falle ist es ratsam, rechtzeitig mit Ihrer Bank einen für Sie geeigneten Finanzierungsplan zu vereinbaren. Dies hat den Vorteil, dass wir Ihnen als Käufer auf Ihre Finanzierung abgestimmte vertragliche Zahlungsfristen empfehlen können. Sofern wir von Ihrer Bank die für die Grundschuld oder Hypothek der Immobilie benötigten Dokumente rechtzeitig erhalten, kann Notar Franke die Bestellung der Sicherheit im gleichen Termin eintragen wie die Beurkundung des Kaufvertrages.
a) Grundschuld
a) Grundschuld
Eine Grundschuldbestellung wird fast immer dann erforderlich, wenn die Finanzierung mithilfe eines Bankkredits erfolgt. Für die Bank, die den Kredit gewährt, dient die Grundschuld als Sicherheit. Die Bank setzt die Grundschuldbestellung üblicherweise für die Auszahlung des Kredits voraus. Ihre Grundschuld oder Hypothek können Sie selbstverständlich in unserer Kanzlei nicht nur beurkunden lassen, sondern wir tragen auch die Belastung Ihres Grundstücks im Grundbuch ein. Weitere Informationen zum Thema Grundschuld finden Sie hier.
b) Bauträgervertrag
b) Bauträgervertrag
Ein Bauträgervertrag liegt immer dann vor, wenn nicht nur ein Grundstück verkauft wird, sondern auch ein Bauvorhaben auf diesem Grundstück Gegenstand des Vertrages ist. Es liegen zwei Vertragselemente vor, für die der Verkäufer als Bauträger einsteht. Ein Grundstückskaufvertrag zur Veräußerung des Grundstücks und ein Werkvertrag. Im Rahmen des Werkvertrages verpflichtet sich der Bauträger zur Erbringung von Bauleistungen und macht vertraglich festgelegte Angaben zu Bauzeit, Kaufpreis und Fälligkeit von Zahlungen. Im Gesetz finden sich Regelungen zum Schutz des Käufers, die bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden. Weitere Informationen zum Bauträgervertrag finden Sie hier.
2. Entwurf des Kaufvertrags und Übersendung an alle Beteiligten
2. Entwurf des Kaufvertrags und Übersendung an alle Beteiligten
In diesem zweiten Schritt erstellen wir den Vertragsentwurf. Dabei berücksichtigt Notar Franke die individuellen Wünsche aller Vertragsparteien. Ihre Änderungswünsche nehmen wir jederzeit ohne Mehrkosten vor. Wir einigen uns dann auch mit Ihnen und allen Beteiligten auf einen Termin für die Beurkundung.
Wichtig: 14-tägige Bedenkzeit bei Verbrauchern
Wichtig: 14-tägige Bedenkzeit bei Verbrauchern
In vielen Fällen, in denen Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern abgeschlossen werden, schreibt der Gesetzgeber aus Gründen des Käuferschutzes eine Bedenkfrist von 14 Tagen vor. Zwischen der Übersendung des Kaufvertrages und dem Termin zur verbindlichen Unterschrift müssen in diesen Fällen also mindestens zwei Wochen liegen. Vor Ablauf dieser Zeit darf der Vertrag nicht beurkundet werden.
Die Besonderheit des Immobilienkaufs und -Verkaufs zeigt sich auch darin, dass der Käufer nicht automatisch mit der Zahlung des Kaufpreises und Übergabe der Schlüssel Eigentum an seiner neuen Immobilie erhält, wie das zum Beispiel bei Dingen des täglichen Bedarfs der Fall ist. Der Käufer wird nämlich erst dann Eigentümer, nachdem er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Um die in dieser Schwebezeit nötigen, zahlreichen Zwischenschritte kümmern wir uns für Sie.
a) Fälligkeit des Kaufpreises
a) Fälligkeit des Kaufpreises
Die Kaufpreiszahlung möchte der Käufer natürlich erst leisten, wenn er sicher gehen kann, dass das unbelastete Eigentum an Haus, Wohnung oder Grundstück sicher auf ihn übergeht. Aus diesem Grund wird der Notar gewisse Bedingungen in den Kaufvertrag aufnehmen, die erfüllt sein müssen, bevor der Kaufpreis fällig wird. Erst wenn alle genannten Voraussetzungen vorliegen, muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen. Um die Einholung der erforderlichen behördlichen, gerichtlichen und privaten Dokumente kümmern wir uns sehr gern für Sie. Natürlich können Sie uns auch beauftragen, alle nötigen Anträge für Sie zu stellen. Sobald Notar Franke alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, teilen wir dem Käufer dies mit. Das ist die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Danach können Sie als Käufer risikolos den Kaufpreis bezahlen.
b) Notaranderkonto
b) Notaranderkonto
Eine Alternative stellt die Verwendung eines Notaranderkontos dar, auf die der Käufer den Kaufpreis überweist. Das sich auf dem Konto befindliche Geld gehört natürlich nicht dem Notar, sondern wird nur von ihm verwaltet. Der Notar legt gemeinsam mit Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag die Bedingungen fest, die erfüllt sein müssen, bevor die Summe an den Verkäufer überwiesen werden kann. Diese Variante findet heute jedoch nur noch in Ausnahmefällen Anwendung, da Mehrkosten entstehen und die vertragliche Umsetzung in den meisten Fällen ausreichenden Schutz bietet.
c) Notarielles Schuldanerkenntnis und sofortige Zwangsvollstreckungsunterwerfung
c) Notarielles Schuldanerkenntnis und sofortige Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Das deutsche Rechtssystem sieht vor, dass ein Gläubiger seine Forderungen zunächst von einem Gericht im Klageweg durch ein Urteil bestätigen lassen muss, bevor er in das Vermögen des Schuldners vollstrecken kann. Es handelt sich hierbei um die sogenannte Zwangsvollstreckung. Dieser Prozess dauert nicht nur sehr lang, sondern ist üblicherweise auch mit hohen Kosten verbunden. Aus diesem Grund ist verlangen in der Regel sowohl der Verkäufer als auch die kreditgebende Bank weitere Sicherheiten vom Käufer. Zwischen Verkäufer und Käufer im wird ein Schuldannerkenntnis im Kaufvertrag geschlossen. Im Zuge der Grundschuldbestellung unterwirft der Käufer sich und sein gesamtes Vermögen zugunsten der finanzierenden Bank einer sofortigen Zwangsvollstreckung im Falle. Dies greift dann, wenn der Käufer sein Darlehen, das die Bank ihm gewährt hat, nicht zurückzahlen kann. Der Gläubiger, Verkäufer oder Bank, braucht also nicht den langen und kostenintensiven Gerichtsweg bestreiten, um seine Ansprüche geltend zu machen. Sie wenden Sich einfach an uns und erhalten eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrags. Mit Hilfe dessen können Sie, genau wie aus einem Urteil, in das Vermögen des Käufers vollstrecken und auf diesem Weg Ihre Forderungen begleichen.
d) Wirtschaftlicher Übergang
d) Wirtschaftlicher Übergang
Anders als bei Dingen des täglichen Bedarfs werden Haus, Wohnung oder Grundstück nicht mit der Übergabe des Schlüssels übertragen. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird ein Käufer tatsächlicher Eigentümer. Da dies einige Zeit in Anspruch nimmt, einigen sich die Vertragsparteien in manchen Fällen, dass der Käufer das Haus, die Wohnung oder das Grundstück schon vorher wie ein Eigentümer nutzen darf. Dies bezeichnet man als sogenannten wirtschaftlichen Übergang. Sämtliche mit dem Kaufobjekt verbundenen Kosten und Pflichten werden ab diesem Zeitpunkt auch vom Käufer getragen. Es handelt sich dabei beispielsweise um Gebühren für Grundsteuer und Versicherungen sowie Pflichten des Winterdienstes etc. Im Gegenzug darf der Käufer die Immobilie wie der tatsächliche Eigentümer nutzen zu Wohnzwecken und er erhält auch die Einnahmen durch das Objekt wie zum Beispiel Mieteinkünfte. Der Zeitpunkt, ab dem die Immobilie wirtschaftlich übergeht, wird von Ihrem Notar im Kaufvertrag festgelegt. In den meisten Fällen muss die Zahlung des Kaufpreises bereits geleistet worden sein, bevor der Käufer den Schlüssel bzw. Zugang zu dem Objekt erhält.
e) Übergang des Eigentums
e) Übergang des Eigentums
Unabhängig von dem wirtschaftlichen Übergang, ist es natürlich nicht im Interesse des Verkäufers, sein Eigentum an Haus, Wohnung oder Grundstück aufzugeben, bevor den Käufer den Kaufpreis bezahlt hat. Deshalb enthält der Kaufvertrag in der Regel einen Vermerk, der dem Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt erst dann erlaubt, wenn ihm gegenüber der Nachweis der Kaufpreiszahlung erbracht wurde.
f) Auflassung
f) Auflassung
Im Gegenzug zu beweglichen Sachen des täglichen Lebens kann ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück nicht händisch oder physisch übergeben werden. Wenn es um Immobilien geht, bedient man sich daher dem Konstrukt der Auflassung. Das bedeutet, dass beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, schriftlich Ihren Willen zur Eigentumsübergabe erklären.
3. Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar
3. Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar
Wenn sich alle Beteiligten zur Unterschrift bei uns einfinden, beginnt Notar Franke damit, den Kaufvertrag vorzulesen. Das dient dazu allen Parteien den Inhalt aufzuzeigen und sich zu vergewissern, dass alle Punkte vorhanden sind. Notar Franke wird Ihnen dabei auch den Vertrag erläutern und bestimmte Punkte erklären. Falls Sie Fragen zu einzelnen Punkten oder allgemeine Fragen haben, beantwortet er sie natürlich gern. Sobald alle Parteien einverstanden sind, unterschreiben Käufer und Verkäufer. Der Notar unterzeichnet im Anschluss, da er mit seiner Unterschrift nicht nur bestätigt, dass der Vertrag amtlich geprüft wurde, sondern auch, dass die Beurkundung damit vollendet wurde. Das nun amtliche Dokument wird in seiner Originalniederschrift sicher und geschützt von dem Notar in seinen Kanzleiräumen aufbewahrt. Zur Sicherheit sendet Ihr Notar zudem eine digitale Kopie auf sicherem und verschlüsseltem Weg als elektronische Urkunde an das digitale Urkundenarchiv der Bundesnotarkammer.
4. Abwicklung des Kaufvertrages
4. Abwicklung des Kaufvertrages
Unsere Betreuung Ihres Immobilienkaufvertrags endet nicht mit der Beurkundung. Wir kümmern uns auch um die Abwicklung des Kaufvertrags. Das heißt für Sie, dass Sie sich weder um die Einholung behördlicher Genehmigungen noch um die erforderlichen Anträge beim Grundbuch kümmern müssen, denn das übernimmt Ihr Notar in Berlin für Sie. Wir sorgen auch für die Löschung von Belastungen im Grundbuch, wie zum Beispiel von Grundschulden.
a) Schutz des Käufers: Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch
a) Schutz des Käufers: Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch
Zu den vielfältigen und aufwändigen Hauptaufgaben eines Notar während einer Immobilientransaktion gehört der Schutz von Käufer und Verkäufer. Es gilt dabei, den Käufer vor sogenannten ungesichterten Vorleistungen zu bewahren. Notar Franke wird dafür sorgen, dass Sie als Käufer nur dann den Kaufpreis bezahlen, wenn Sie in der Folge Eigentümer an Ihrem neuen Haus, Wohnung oder Grundstück werden. Dass dieses Eigentum lastenfrei übergeht, prüfen wir dabei natürlich sorgfältig. Sie als Verkäufer schützen wir vor dem Verlust Ihres Eigentums an Ihrem Grundstück bis die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt ist.
b) (Auflassungs-) Vormerkung
b) (Auflassungs-) Vormerkung
Die Vormerkung, auch Auflassungsvormerkung genannt, wird auf Antrag Ihres Notars in das Grundbuch eingetragen. Dieser Vorgang gleicht einer Reservierung, die der Käufer einer Immobilie tätigt. Sie verhindert, dass Dritte in der Zwischenzeit Eigentum an angestrebtem Haus, Wohnung oder Grundstück erwerben können. Zudem werden Sie als Käufer auf diese Weise geschützt, falls Ihr Verkäufer insolvent werden sollte.
c) Schutz des Käufers: Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen
c) Schutz des Käufers: Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen
Während wir Ihren Kaufvertrag entwerfen, achten wir genau darauf, dass die Fälligkeit des Kaufpreises erst eintritt, wenn die von uns erstellten Voraussetzungen vorlegen. Zu unseren Aufgaben gehören dabei nicht nur die Einholung der sogenannten Negativ-Bescheinigung bei Vorkaufsrechten, sondern auch die der benötigten Genehmigungen. Wir kümmern uns natürlich auch darum, dass bestehende Belastungen wie z.B. Grundschulden gelöscht werden.
d) Fälligkeitsmitteilung an den Käufer
d) Fälligkeitsmitteilung an den Käufer
Notar Franke wird prüfen, ob alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Sobald dies der Fall ist, teilen wir dies den Vertragsparteien mit und fordern den Käufer auf, die Kaufsumme an den Verkäufer zu bezahlen.
e) Erklärung der Auflassung durch den Notar
e) Erklärung der Auflassung durch den Notar
Erst nachdem wir die Zahlung des Kaufpreises bestätigen können, stellen wir für Sie den Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
