Haus an die Kinder überschreiben: Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht
Viele Eltern möchten ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten an die Kinder übergeben und trotzdem darin wohnen bleiben. Rechtlich ist das meist eine Schenkung, die ein Notar beurkunden muss. Mit einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht behalten die Eltern die Nutzung. Welche Lösung passt, hängt vor allem davon ab, ob das Haus später vermietet werden soll und wie die Geschwister gestellt sind.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze – Haus an die Kinder überschreiben
- Form: Ein Haus an die Kinder zu überschreiben ist rechtlich meist eine Schenkung. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Eigentümer:in wird das Kind erst mit der Eintragung im Grundbuch.
- Nutzung: Mit einem Nießbrauch dürfen die Eltern weiter im Haus wohnen oder es vermieten. Ein Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen, auch an einzelnen Räumen. Beide Rechte stehen im Grundbuch und enden mit dem Tod.
- Fristen: Es gibt drei Zehnjahresfristen mit unterschiedlichem Beginn. Bei einem Nießbrauch am ganzen Haus beginnt die Frist für den Pflichtteil nicht zu laufen. Die Frist für eine Rückforderung durch das Sozialamt läuft trotzdem.
- Steuer: Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Der Wert von Nießbrauch oder Wohnrecht wird vom Wert des Hauses abgezogen.
- Kosten: Bei 500.000 Euro mit Nießbrauch und Rückauflassungsvormerkung kosten Notar und Grundbuch zusammen rund 3.730 Euro, ohne Vollzugsgebühr. Grunderwerbsteuer fällt bei Kindern und Schwiegerkindern nicht an.
- Vertrag: Rückforderungsrechte, die Verteilung der Kosten und eine Anrechnung oder Ausgleichung unter Geschwistern gehören in den Vertrag. Nachträglich lässt sich das nicht einseitig regeln.
Was bedeutet „Haus überschreiben“?
„Haus überschreiben“ ist der Alltagsbegriff für die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten. Geht das Haus an die Kinder, spricht man von vorweggenommener Erbfolge: Die Kinder erhalten schon jetzt, was sie sonst erst im Erbfall bekämen. Rechtlich ist das meist eine Schenkung. Der Vertrag heißt Übertragungs-, Überlassungs- oder Übergabevertrag und muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eigentümer:in wird das Kind erst mit der Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB).
Überschreibung und Schenkung sind also kein Gegensatz. Übernimmt das Kind Leistungen, etwa die Pflege der Eltern oder ein Darlehen, ist die Einordnung eine Frage des Einzelfalls: Es kann eine Schenkung unter Auflage sein (§ 525 BGB), eine gemischte Schenkung, bei der nur ein Teil unentgeltlich ist, oder ein entgeltlicher Vertrag. Davon hängen Steuer, Pflichtteil und Rückforderung ab.
Sind die Eltern im gesetzlichen Güterstand verheiratet und ist das Haus nahezu ihr ganzes Vermögen, braucht die Übertragung die Zustimmung des Ehegatten (§ 1365 BGB).
Halten mehrere Familienmitglieder eine Immobilie gemeinsam, kommt auch eine Familien-GbR in Frage. Was dabei für das Grundbuch gilt, beschreibt der Beitrag eGbR und Immobilie.
Welche Leistungen die Kanzlei rund um Schenkungen anbietet, lesen Sie auf der Seite Schenkung und Nutzung.
Geht es ohne Notar?
Nein. Übertragungsvertrag und Auflassung müssen vor dem Notar erklärt werden (§ 311b Abs. 1, § 925 BGB). Das Grundbuchamt trägt nur auf Grund notarieller Urkunden ein (§ 29 GBO). Das gilt auch für einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht.
Nießbrauch oder Wohnrecht: Was ist der Unterschied?
Mit einem Nießbrauch dürfen die Eltern das Haus selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten. Ein Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen, zusammen mit Familie und Pflegepersonen, und kann auf einzelne Räume beschränkt sein. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen, sind nicht übertragbar und erlöschen mit dem Tod.
Was ist ein Nießbrauch?
Der Nießbrauch ist das Recht, alle Nutzungen eines Grundstücks zu ziehen (§ 1030 BGB). Die Eltern können selbst wohnen, vermieten und die Miete behalten. Eigentümer:in ist das Kind. Es darf das Haus verkaufen, der Nießbrauch bleibt dann aber als Belastung bestehen.
Was ist ein Wohnrecht (Wohnungsrecht)?
Im Gesetz heißt das Wohnrecht Wohnungsrecht. Es erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen, unter Ausschluss der Eigentümerseite (§ 1093 BGB). Die Berechtigten dürfen Familie und Pflegepersonen aufnehmen. Vermieten dürfen sie nur, wenn der Vertrag das erlaubt (§ 1092 BGB). Oft wird es nur für eine Wohnung im Haus oder einzelne Räume vereinbart.
| Nießbrauch | Wohnungsrecht | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | §§ 1030 ff. BGB | § 1093 BGB |
| Grundbuch | ja, Abteilung II | ja, Abteilung II |
| selbst wohnen | ja | ja, mit Familie und Pflegepersonen |
| vermieten und Miete behalten | ja | nur wenn der Vertrag es erlaubt |
| nur ein Teil des Hauses | nur mit besonderer Gestaltung | ja, einzelne Räume oder eine Wohnung |
| gewöhnliche Unterhaltung | Berechtigte (§ 1041 BGB) | Berechtigte (§§ 1093, 1041 BGB) |
| Dach, Heizung, große Reparaturen | nicht die Berechtigten, im Vertrag regeln | nicht die Berechtigten, im Vertrag regeln |
| Grundsteuer und Gebäudeversicherung | intern die Berechtigten (§§ 1045, 1047 BGB) | das Kind, wenn nichts vereinbart ist |
| übertragbar oder vererblich | nein | nein |
| Umzug ins Pflegeheim | Vermietung möglich, die Miete steht den Eltern zu | Recht bleibt bestehen, keine Pflicht des Kindes zu vermieten |
| Pflichtteilsfrist der Geschwister | am ganzen Haus: beginnt nicht zu laufen | am Teil des Hauses in der Regel ja, am ganzen Haus Einzelfall |
Wohnrecht im Grundbuch oder nur im Vertrag?
Ein Wohnrecht lässt sich auch nur im Vertrag vereinbaren, ohne Eintragung im Grundbuch. Es bindet dann nur die Vertragsparteien. Verkauft das Kind das Haus, schützt es die Eltern nicht. Das eingetragene Wohnungsrecht wirkt dagegen gegenüber jeder späteren Eigentümerseite. Ob es auch eine Zwangsversteigerung übersteht, hängt von seinem Rang im Grundbuch ab.
Welche Lösung passt zu welcher Lage?
- Vermietung: Soll das Haus später vermietet werden können, etwa bei einem Umzug ins Pflegeheim, geht das mit dem Nießbrauch. Beim Wohnrecht braucht es dafür eine Erlaubnis im Vertrag.
- Teil des Hauses: Wohnen die Eltern nur in einer Wohnung des Hauses, lässt sich das Wohnrecht genau darauf beschränken.
- Pflichtteil: Soll die Schenkung beim Pflichtteil der Geschwister bald nicht mehr zählen, passt das Wohnrecht an einem Teil des Hauses besser. Dort beginnt die Frist in der Regel mit der Eintragung, beim Nießbrauch am ganzen Haus gar nicht.
- Laufende Kosten: Beim Nießbrauch tragen die Eltern Grundsteuer und Versicherung. Beim Wohnrecht bleiben sie ohne Vereinbarung beim Kind.
- Beide Eltern absichern: Gehört das Haus einem Elternteil allein, endet ein Nießbrauch oder Wohnrecht nur für diesen Elternteil mit dessen Tod. Soll der andere Elternteil weiter im Haus wohnen, muss das Recht auch für ihn bestellt werden, gemeinsam oder für die Zeit nach dem Tod des Eigentümers. Die steuerlichen Folgen klärt die Steuerberatung.
Im Vorgespräch erklärt der Notar Eltern und Kind, was die Varianten für beide Seiten bedeuten.
Wer zahlt was, solange die Eltern im Haus wohnen?
Ohne besondere Regelung tragen die Berechtigten die gewöhnliche Unterhaltung, also kleinere Reparaturen und laufende Erneuerungen (§ 1041 BGB). Beim Nießbrauch zahlen sie im Verhältnis zum Kind auch Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die Zinsen für bestehende Grundschulden (§§ 1045, 1047 BGB). Beim Wohnrecht bleiben Grundsteuer und Versicherung beim Kind.
Eine neue Heizung oder ein neues Dach müssen die Nießbrauchsberechtigten nicht bezahlen, auch wenn das oft angenommen wird. Die komplette Erneuerung gehört nicht zur gewöhnlichen Unterhaltung, anders als der Austausch einzelner verschlissener Teile (BGH, Urteil vom 6. Juni 2003, V ZR 392/02). Das Kind ist dazu aber ebenfalls nicht gesetzlich verpflichtet. Ohne Regelung im Vertrag muss also niemand zahlen.
Gegenüber dem Finanzamt schuldet die Grundsteuer immer die Eigentümerseite (§ 10 GrStG). Die Verteilung nach § 1047 BGB gilt nur zwischen Eltern und Kind.
Ein bestehendes Darlehen geht mit dem Haus nicht auf das Kind über. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch, Schuldner:in bleiben die Eltern. Soll das Kind das Darlehen übernehmen, muss die Bank zustimmen (§ 415 BGB).
Regeln Sie deshalb im Vertrag ausdrücklich, wer große Reparaturen, Modernisierungen und Zins und Tilgung trägt.
Was passiert im Pflegefall?
Reicht das Einkommen der Eltern später nicht für Pflege oder Heim, können sie das Geschenk zurückfordern, wenn sie innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung bedürftig werden (§§ 528, 529 BGB). Zahlt das Sozialamt, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Ein vorbehaltener Nießbrauch ändert an dieser Frist nichts.
Die Frist beginnt, sobald der Vertrag beurkundet, die Auflassung erklärt und der Antrag auf Umschreibung auch im Namen des Kindes beim Grundbuchamt eingegangen ist. Auf die Eintragung kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 19. Juli 2011, X ZR 140/10). Anders als beim Pflichtteil schmilzt hier nichts ab: Innerhalb der zehn Jahre kann das ganze Geschenk zurückgefordert werden, danach nichts mehr. Das Kind kann die Rückgabe abwenden, indem es den fehlenden Unterhalt zahlt (§ 528 Abs. 1 BGB).
Nießbrauch im Pflegeheim
Die Eltern können das Haus vermieten. Die Miete steht ihnen zu und zählt bei der Sozialhilfe als Einkommen.
Wohnrecht im Pflegeheim
Das Wohnrecht erlischt nicht, wenn die Eltern dauerhaft ins Heim ziehen. Das Kind muss die Räume nicht vermieten (BGH, Urteil vom 9. Januar 2009, V ZR 168/07). Vermietet es sie trotzdem, kann die Miete den Eltern zustehen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2007, V ZR 163/06). Dann zählt sie bei der Sozialhilfe als Einkommen. Selbst vermieten dürfen die Eltern nur, wenn der Vertrag das erlaubt. Was beim Umzug ins Heim gilt, sollte deshalb im Vertrag stehen.
Schützt die 100.000-Euro-Grenze die Kinder?
Nicht vor der Rückforderung. Die Einkommensgrenze von 100.000 Euro gilt nur für Unterhaltsansprüche gegen Kinder (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Die Rückforderung eines Geschenks ist kein Unterhaltsanspruch.
Verzicht auf Nießbrauch oder Wohnrecht
Verzichten die Eltern später ohne Gegenleistung auf ihren Nießbrauch oder ihr Wohnrecht, etwa beim Umzug ins Heim, kann darin eine neue Schenkung liegen, für die wieder eine Zehnjahresfrist läuft. Lassen Sie einen solchen Verzicht vorher prüfen.
Welche Zehnjahresfristen gelten?
Bei einer Schenkung laufen drei Zehnjahresfristen: für die Schenkungsteuer, für den Pflichtteil der Geschwister und für die Rückforderung im Pflegefall. Sie beginnen zu unterschiedlichen Zeitpunkten.
| Frist | beginnt mit | Wirkung von Nießbrauch oder Wohnrecht | Folge |
|---|---|---|---|
| Schenkungsteuer (§ 14 ErbStG) | der Ausführung der Schenkung, beim Haus meist der Beurkundung mit Auflassung und Eintragungsbewilligung | keine | Alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet, auch eine spätere Erbschaft. Danach steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung |
| Pflichtteil der Geschwister (§ 2325 Abs. 3 BGB) | der Eintragung im Grundbuch | Nießbrauch am ganzen Haus: Frist beginnt nicht. Wohnrecht: an einem Teil des Hauses in der Regel ab Eintragung, am ganzen Haus Einzelfall | Die Schenkung zählt jedes Jahr um 10 Prozent weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr |
| Rückforderung wegen Verarmung (§ 529 BGB) | dem Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt, wenn Vertrag und Auflassung beurkundet sind | keine | Werden die Eltern erst nach Ablauf von zehn Jahren bedürftig, ist die Rückforderung ausgeschlossen |
Pflichtteil der Geschwister: Abschmelzung
Stirbt der Elternteil, der das Haus verschenkt hat, können die anderen Kinder einen Pflichtteilsergänzungsanspruch haben. Die Schenkung wird dabei jedes Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 BGB).
| Erbfall nach der Eintragung | ohne Nießbrauch | mit vorbehaltenem Nießbrauch am ganzen Haus |
|---|---|---|
| im 1. Jahr | 100 % | keine Abschmelzung |
| im 2. Jahr | 90 % | keine Abschmelzung |
| im 5. Jahr | 60 % | keine Abschmelzung |
| im 10. Jahr | 10 % | keine Abschmelzung |
| nach 10 Jahren | 0 % | keine Abschmelzung, die Frist läuft erst ab Ende des Nießbrauchs |
Die Tabelle zeigt nur, wie die Frist wirkt. Mit welchem Wert das Haus angesetzt wird und ob der Nießbrauch davon abgezogen wird, ist eine eigene Frage (§ 2325 Abs. 2 BGB). Beides erklärt der Beitrag Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Immobilienschenkung mit einem Rechenbeispiel.
Beim Nießbrauch am ganzen Haus beginnt die Frist nicht, weil die Eltern das Haus weiter wirtschaftlich nutzen (BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93). Beim Wohnrecht kommt es auf die Gestaltung an. An einem Teil des Hauses beginnt die Frist in der Regel mit der Eintragung. Umfasst das Wohnrecht praktisch das ganze Haus, entscheidet der Einzelfall (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15).
Was passiert, wenn die Eltern vor Ablauf der zehn Jahre sterben?
Beim Pflichtteil zählt die Schenkung dann anteilig, mit Nießbrauch am ganzen Haus ohne Abschmelzung. Bei der Schenkungsteuer werden Schenkung und Erbschaft zusammengerechnet, wenn beide innerhalb von zehn Jahren von derselben Person kommen (§ 14 ErbStG). Der Freibetrag gilt dann für beides zusammen nur einmal.
Außerdem kann der Abzug für den Nießbrauch nachträglich gekürzt werden, wenn er nur kurz bestanden hat. Wie das gerechnet wird, zeigt der Abschnitt zur Schenkungsteuer weiter unten.
Geschwister gleich behandeln: Anrechnung, Ausgleich, Verzicht
Eine Pflicht, die Geschwister gleichzustellen, gibt es nicht. Eltern dürfen ein Kind bevorzugen. Die Geschwister sind nur über den Pflichtteil geschützt. Wer einen Ausgleich will, hat drei Möglichkeiten, die sich unterscheiden:
- Anrechnung auf den Pflichtteil: Das beschenkte Kind muss sich die Schenkung auf seinen eigenen Pflichtteil anrechnen lassen (§ 2315 BGB).
- Ausgleichung unter den Geschwistern: Erben die Kinder später gesetzlich, wird die Schenkung bei der Verteilung des Nachlasses berücksichtigt (§ 2050 Abs. 3 BGB).
- Gleichstellungszahlung: Das beschenkte Kind zahlt seinen Geschwistern schon jetzt einen Betrag.
Anrechnung und Ausgleichung müssen die Eltern bei der Übertragung bestimmen. Nachträglich geht das nicht mehr einseitig. Beides gehört deshalb in den Übertragungsvertrag.
Die Geschwister können außerdem mitwirken:
- Pflichtteilsverzicht: Die Geschwister verzichten auf ihren Pflichtteil, auch beschränkt auf das Haus. Der Verzicht muss notariell beurkundet werden (§§ 2346 Abs. 2, 2348 BGB).
Haben die Eltern ein bindendes gemeinschaftliches Testament oder einen Erbvertrag, können Schenkungen die dort eingesetzten Erb:innen beeinträchtigen (§ 2287 BGB). Das sollte vor der Übertragung geprüft werden. Mehr dazu auf den Seiten Erbrecht und Testament.
Rückforderungsrechte: Wann das Haus an die Eltern zurückfällt
Das Gesetz erlaubt die Rückforderung nur in wenigen Fällen, vor allem bei Verarmung und bei grobem Undank (§§ 528, 530 BGB). Deshalb vereinbaren Eltern im Vertrag meist weitere Gründe. Gesichert werden sie durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB), die auch in der Insolvenz des Kindes wirkt (§ 106 InsO).
Typische vertragliche Rückforderungsgründe:
- Das Kind stirbt vor den Eltern.
- Das Kind verkauft oder belastet das Haus ohne Zustimmung der Eltern.
- Gläubiger:innen des Kindes vollstrecken in das Haus, oder über das Vermögen des Kindes wird das Insolvenzverfahren eröffnet.
- Die Ehe des Kindes wird geschieden.
- Das Kind wird suchtkrank oder geschäftsunfähig.
Wie eine Vormerkung im Grundbuch wirkt, erklärt der Beitrag Auflassungsvormerkung.
Ein ganz frei ausübbares Rückforderungsrecht kann den Beginn der Pflichtteilsfrist gefährden. Das ist umstritten und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Wenn das Schwiegerkind mit im Grundbuch steht
Grunderwerbsteuer fällt auch dann nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Bei der Schenkungsteuer gilt für Schwiegerkinder aber Steuerklasse II mit einem Freibetrag von nur 20.000 Euro (§§ 15, 16 ErbStG). Scheitert die Ehe, lässt sich eine Schenkung an das Schwiegerkind meist nur teilweise zurückfordern (BGH, Urteil vom 3. Februar 2010, XII ZR 189/06). Eine Rückforderungsklausel für den Scheidungsfall oder ein Ehevertrag kann das vorher regeln.
Schenkungsteuer: So wirken Nießbrauch und Wohnrecht
Jedes Kind kann von jedem Elternteil innerhalb von zehn Jahren 400.000 Euro steuerfrei erhalten (§§ 14, 16 ErbStG). Behalten sich die Eltern einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vor, wird dessen Kapitalwert vom Wert des Hauses abgezogen. Er errechnet sich aus dem Jahreswert mal einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht abhängt (§ 14 BewG).
Jahreswert ist der Reinertrag: die erzielte oder ortsübliche Miete abzüglich der Kosten, die die Eltern als Berechtigte tragen, etwa Grundsteuer oder Zinsen für ein bestehendes Darlehen (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 4/16). Er ist gedeckelt auf den Wert des Hauses geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
Vervielfältiger für lebenslange Nutzungen ab 1. Januar 2026 (BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Auszug):
| Alter | Frauen | Männer |
|---|---|---|
| 65 | 12,583 | 11,444 |
| 70 | 11,107 | 9,938 |
| 72 | 10,447 | 9,293 |
| 75 | 9,393 | 8,282 |
| 80 | 7,490 | 6,509 |
Ein Beispiel: Eine 72-jährige Mutter überträgt ihr Haus im Wert von 500.000 Euro an ihre Tochter und behält sich den Nießbrauch vor. Der Jahreswert, also die ortsübliche Miete abzüglich der Kosten der Mutter, beträgt 18.000 Euro. Die Obergrenze liegt bei 26.881,72 Euro (500.000 Euro geteilt durch 18,6) und wird nicht erreicht.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Kapitalwert des Nießbrauchs | 18.000 € × 10,447 | 188.046 € |
| Wert der Schenkung | 500.000 € − 188.046 € | 311.954 € |
| Freibetrag der Tochter | − 400.000 € | 0 € |
| Schenkungsteuer mit Nießbrauch | 0 € | |
| zum Vergleich ohne Nießbrauch | (500.000 € − 400.000 €) × 11 % | 11.000 € |
Das Beispiel gilt, wenn das Haus einem Elternteil allein gehört. Gehört es beiden Eltern je zur Hälfte, hat das Kind gegenüber jedem Elternteil einen eigenen Freibetrag. Dann fällt im Beispiel auch ohne Nießbrauch keine Steuer an.
Wenn die Eltern früh sterben: Nachberechnung
Endet der Nießbrauch durch Tod nach kurzer Zeit, wird der Abzug nach der tatsächlichen Dauer neu berechnet. Bei über 70- bis 75-Jährigen gilt das, wenn der Nießbrauch nicht mehr als fünf Jahre bestanden hat (§ 14 Abs. 2 BewG). Stirbt die Mutter im Beispiel nach drei Jahren, rechnet das Finanzamt so:
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Nießbrauch für drei Jahre | 18.000 € × 2,772 | 49.896 € |
| Wert der Schenkung | 500.000 € − 49.896 € | 450.104 € |
| nach Freibetrag | − 400.000 € | 50.104 € |
| abgerundet auf volle 100 Euro | 50.100 € | |
| Schenkungsteuer nachträglich | 50.100 € × 7 % | 3.507 € |
Hinzu kommt die Zusammenrechnung mit dem Erbe, wie oben beschrieben.
Woher weiß das Finanzamt von der Schenkung?
Der Notar zeigt jede beurkundete Schenkung dem Finanzamt an (§ 34 ErbStG). Das Finanzamt kann dann eine Steuererklärung verlangen (§ 31 ErbStG).
Wie der steuerliche Wert Ihres Hauses ermittelt wird, ob ein Gutachten sinnvoll ist und welche Folgen bei der Einkommensteuer entstehen, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.
Was kostet es, ein Haus zu überschreiben?
Bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro mit Nießbrauch und Rückauflassungsvormerkung kosten Notar und Grundbuch zusammen rund 3.730 Euro, ohne Vollzugsgebühr. Das sind 0,75 Prozent des Werts. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bei jedem Notar gleich. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung an Kinder nicht an.
Das Beispiel geht wie das Steuerbeispiel von einer 72-jährigen Mutter als Alleineigentümerin und einem Jahreswert des Nießbrauchs von 18.000 Euro aus. Grundlage für die Notargebühr ist hier der Verkehrswert des Hauses, der Nießbrauch wird davon nicht abgezogen. Bei jüngeren Eltern kann der Wert von Nießbrauch und Rückforderungsrecht zusammen höher liegen als der Verkehrswert. Dann zählt dieser höhere Wert (§ 97 Abs. 3 GNotKG).
| Notar | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung des Übertragungsvertrags (KV 21100) | 2,0 × 935 € | 1.870,00 € |
| Auslagen: Porto, Grundbuchabrufe, Kopien (geschätzt) | 45,00 € | |
| Umsatzsteuer 19 % | 363,85 € | |
| Gebühr des Elektronischen Urkundenarchivs | 4,50 € | |
| Notar zusammen | 2.283,35 € |
| Grundbuchamt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Eintragung des Kindes als Eigentümer:in (KV 14110) | 1,0 aus 500.000 € | 935,00 € |
| Eintragung des Nießbrauchs (KV 14121) | 1,0 aus 90.000 € | 246,00 € |
| Rückauflassungsvormerkung (KV 14150) | 0,5 aus 250.000 € | 267,50 € |
| Grundbuchamt zusammen | 1.448,50 € |
Den Nießbrauch setzt das Gesetz mit dem Fünffachen seines Jahreswerts an, weil die Mutter älter als 70 ist, hier 5 × 18.000 Euro (§ 52 GNotKG). Steht kein Jahreswert fest, gelten 5 Prozent des Grundstückswerts, hier 25.000 Euro. Die Gebühr für den Nießbrauch stiege dann auf 300 Euro. Die Rückauflassungsvormerkung zählt mit der Hälfte des Hauswerts (§§ 45, 51 GNotKG).
Holt der Notar Zustimmungen ein, etwa die der Hausverwaltung bei einer Eigentumswohnung, kommt eine Vollzugsgebühr dazu. Die Kosten steigen dann auf rund 4.290 Euro. Eine erste eigene Rechnung ermöglicht der Gebührenrechner der Bundesnotarkammer.
Fällt Grunderwerbsteuer an?
Nein, wenn Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder oder Schwiegerkinder das Haus erhalten (§ 3 Nr. 2 und 6 GrEStG). Bei anderen Personen, etwa Nichten, Neffen oder Lebensgefährt:innen, kann für den Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs oder übernommener Schulden Grunderwerbsteuer anfallen, in Berlin 6 Prozent. Mehr zur Grunderwerbsteuer im Beitrag Kaufnebenkosten in Berlin.
Wer zahlt die Kosten?
Gegenüber dem Notar haften alle, deren Erklärungen beurkundet sind (§ 30 GNotKG). Wer die Kosten intern trägt, regelt der Vertrag. Häufig übernimmt sie das beschenkte Kind.
Ablauf beim Notar in Berlin
Nach einem Vorgespräch entwirft der Notar den Übertragungsvertrag. Beim Termin wird er verlesen und unterschrieben. Danach beantragt der Notar die Eintragungen im Grundbuch und zeigt die Schenkung dem Finanzamt an.
- Vorgespräch und Unterlagen: Eltern und Kind klären, ob Nießbrauch oder Wohnrecht, welche Rückforderungsgründe und wie die Geschwister gestellt werden sollen.
- Entwurf: Der Notar entwirft den Vertrag. Die Beteiligten prüfen ihn und melden Änderungen.
- Beurkundung: Der Vertrag wird verlesen und unterschrieben. Auflassung, Nießbrauch oder Wohnrecht und Rückauflassungsvormerkung stehen in derselben Urkunde.
- Vollzug: Der Notar beantragt die Eintragungen, holt nötige Zustimmungen ein und zeigt die Schenkung dem Finanzamt an.
- Grundbuch: Das Kind wird als Eigentümer:in eingetragen, Nießbrauch oder Wohnrecht und Vormerkung in Abteilung II.
- Finanzamt: Es fordert gegebenenfalls eine Schenkungsteuererklärung an.
Für das Vorgespräch brauchen Sie:
- Personalausweise und Steuer-Identifikationsnummern aller Beteiligten
- Angaben zum Grundstück oder zur Wohnung, den Grundbuchauszug ruft der Notar selbst ab
- bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und die Kontaktdaten der Hausverwaltung
- Angaben zu bestehenden Grundschulden und Darlehen
- Angaben zu weiteren Kindern, zum Ehegatten und zum Güterstand
- frühere Schenkungen an dasselbe Kind in den letzten zehn Jahren
Die Zwei-Wochen-Frist für den Vertragsentwurf gilt hier nicht. Sie betrifft nur Verträge zwischen Unternehmen und Verbraucher:innen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Ein Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht braucht es bei einer Schenkung nicht.
Praxistipp: Legen Sie vor dem Termin fest, wer Dach, Heizung und andere große Reparaturen bezahlt, solange Sie im Haus wohnen. Ohne Regelung im Vertrag ist dazu niemand verpflichtet.
Übertragung Ihrer Immobilie vorbereiten
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Berlin an Ihre Kinder übertragen? Schicken Sie uns die Eckdaten, wir melden uns mit den nächsten Schritten.
Häufig gestellte Fragen: Haus an die Kinder überschreiben (FAQ)
Was ist besser, Nießbrauch oder Wohnrecht?
Das hängt vom Ziel ab. Der Nießbrauch passt, wenn später vermietet werden soll, etwa bei einem Umzug ins Heim. Das Wohnrecht passt, wenn die Eltern nur selbst wohnen wollen oder nur ein Teil des Hauses betroffen ist. Beim Nießbrauch am ganzen Haus beginnt die Pflichtteilsfrist der Geschwister nicht zu laufen.
Kann man ein Haus ohne Notar überschreiben?
Nein. Übertragungsvertrag und Auflassung müssen notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1, § 925 BGB). Das Grundbuchamt trägt nur auf Grund notarieller Urkunden ein (§ 29 GBO).
Was kostet es, ein Haus mit Nießbrauch zu überschreiben?
Bei einem Wert von 500.000 Euro und einer 72-jährigen Mutter 2.283,35 Euro für den Notar und 1.448,50 Euro für das Grundbuchamt, zusammen rund 3.730 Euro ohne Vollzugsgebühr. Grunderwerbsteuer fällt bei Kindern nicht an.
Was passiert, wenn die Eltern vor Ablauf von zehn Jahren sterben?
Beim Pflichtteil der Geschwister zählt die Schenkung anteilig, bei vorbehaltenem Nießbrauch am ganzen Haus ohne Abschmelzung. Bei der Schenkungsteuer werden Schenkung und Erbe zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Außerdem wird der Abzug für den Nießbrauch nachträglich gekürzt, wenn er nur kurz bestanden hat, bei über 70- bis 75-Jährigen nicht mehr als fünf Jahre (§ 14 Abs. 2 BewG).
Darf das Kind das Haus trotz Nießbrauch verkaufen?
Rechtlich ja, der Nießbrauch bleibt als Belastung bestehen. Ein vertragliches Rückforderungsrecht mit Rückauflassungsvormerkung sorgt dafür, dass die Eltern das Haus bei einem Verkauf ohne ihre Zustimmung zurückverlangen können.
Wer zahlt die Grundsteuer bei Nießbrauch?
Gegenüber dem Finanzamt die Eigentümerseite, also das Kind (§ 10 GrStG). Im Verhältnis zwischen Eltern und Kind tragen sie die Nießbrauchsberechtigten (§ 1047 BGB). Beim Wohnrecht bleibt sie beim Kind, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die Eltern ins Pflegeheim müssen?
Es bleibt bestehen. Das Kind muss die Räume nicht vermieten. Vermietet es sie trotzdem, kann die Miete den Eltern zustehen. Selbst vermieten dürfen die Eltern nur, wenn der Vertrag das erlaubt. Werden die Eltern innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung bedürftig, kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern (§§ 528, 529 BGB, § 93 SGB XII).
Muss man bei einer Schenkung mit Nießbrauch Schenkungsteuer zahlen?
Nur wenn der Wert des Hauses abzüglich des Kapitalwerts des Nießbrauchs den Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro je Kind und Elternteil in zehn Jahren. Der Kapitalwert ist der Jahreswert mal ein Vervielfältiger, 2026 zum Beispiel 10,447 für eine 72-jährige Frau.
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Übertragung in der Familie beim Notar in Berlin
Der Notar beurkundet den Übertragungsvertrag neutral für Eltern und Kind und erklärt beiden Seiten die Folgen. Die Eckdaten für eine Übertragung können Sie uns über das Anfrageformular schicken.
