Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf in Berlin: Gemeinde, Fristen, Negativzeugnis
Auch nach dem Notartermin kann in Berlin noch jemand anderes in einen Kaufvertrag eintreten: das Land, vertreten durch den Bezirk, oder Mieter:innen. Möglich macht das ein Vorkaufsrecht, ausgeübt wird es selten. Die Prüfung gehört aber zu fast jedem Kauf eines Hauses oder Grundstücks. Ihr Abschluss ist häufig eine Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze – Vorkaufsrecht in Berlin
- Eintritt zu gleichen Bedingungen: Übt jemand ein Vorkaufsrecht aus, entsteht zwischen der Verkäuferseite und dieser Person ein eigener Kaufvertrag, grundsätzlich zu den Bedingungen des schon beurkundeten Vertrags.
- Fristen: Die Gemeinde hat drei Monate Zeit, nachdem ihr der Kaufvertrag mitgeteilt wurde (§ 28 Abs. 2 BauGB). Mieter:innen und private Vorkaufsberechtigte haben zwei Monate (§ 469 Abs. 2 BGB).
- Eigentumswohnung: Beim Kauf einer Eigentumswohnung hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Ein Negativzeugnis ist nicht nötig.
- Haus oder Grundstück: Das Grundbuchamt braucht ein Negativzeugnis des Bezirks. In Berlin kostet es 100 Euro, die Bearbeitung dauert laut Service Berlin etwa drei Wochen.
- Milieuschutz: In den 82 Berliner Milieuschutzgebieten übt Berlin das Vorkaufsrecht seit einem Urteil von 2021 kaum noch aus. Eine Gesetzesänderung ist geplant, aber noch nicht beschlossen (Stand 30. September 2026).
- Mieter:innen: Sie haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung nach dem Einzug in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde oder aufgeteilt werden soll und zum ersten Mal verkauft wird (§ 577 BGB).
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht erlaubt es, eine Immobilie zu kaufen, die bereits an jemand anderen verkauft wurde. Übt die berechtigte Person es aus, entsteht zwischen ihr und der Verkäuferseite ein eigener Kaufvertrag, grundsätzlich zu den Bedingungen des ursprünglichen Vertrags (§ 464 Abs. 2 BGB). Vorkaufsrechte ergeben sich aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung.
| Wer | betrifft | Frist | Norm |
|---|---|---|---|
| Gemeinde, in Berlin der Bezirk | Häuser und Grundstücke in bestimmten Gebieten | drei Monate | §§ 24–28 BauGB |
| Mieter:in | vermietete Wohnung, nach dem Einzug in Wohnungseigentum aufgeteilt | zwei Monate | § 577 BGB |
| Land Berlin | Grundstücke in Natur- und Landschaftsschutzgebieten und Grundstücke mit oberirdischen Gewässern | zwei Monate | § 53 NatSchG Bln, § 66 BNatSchG |
| private Berechtigte | Vorkaufsrecht im Grundbuch oder im Vertrag | zwei Monate, wenn nichts anderes vereinbart ist | §§ 463 ff., 1094 ff. BGB |
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde: In Berlin entscheidet der Bezirk
Das Baugesetzbuch gibt das Vorkaufsrecht der Gemeinde. In Berlin ist das das Land. Ausgeübt wird es vom Stadtentwicklungsamt des Bezirks, in dem das Grundstück liegt.
Wann besteht das Vorkaufsrecht der Gemeinde?
Die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht nur in bestimmten Fällen (§ 24 Abs. 1 BauGB). In Berlin sind vor allem diese wichtig:
- Grundstücke in einem Erhaltungsgebiet, etwa einem Milieuschutzgebiet
- Grundstücke in einem Sanierungsgebiet
- unbebaute Grundstücke, die für Wohnungen vorgesehen sind
Für einzelne Gebiete kann das Land zusätzlich ein besonderes Vorkaufsrecht festlegen (§ 25 BauGB). Ausüben darf die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB).
Haus oder Eigentumswohnung?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Das Vorkaufsrecht der Gemeinde betrifft in Berlin deshalb vor allem Häuser und ungeteilte Grundstücke. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung kann trotzdem ein Vorkaufsrecht der Mieter:innen bestehen.
Wann ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen?
Beim Verkauf innerhalb der Familie darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben (§ 26 Nr. 1 BauGB). Das gilt für Ehegatten, für Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie und für Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad, etwa Geschwister, Nichten oder Neffen.
Die Gemeinde darf das Vorkaufsrecht auch dann nicht ausüben, wenn das Grundstück so bebaut ist und genutzt wird, wie es der Bebauungsplan oder die Ziele der städtebaulichen Maßnahme vorsehen, und das Gebäude keine Missstände oder Mängel im Sinne von § 177 BauGB hat (§ 26 Nr. 4 BauGB).
In diesen Fällen entfällt nur die Ausübung. Den Kaufvertrag muss der Bezirk trotzdem erhalten.
Eine Schenkung ist kein Kauf und löst kein Vorkaufsrecht aus. Wie Eltern ein Haus an ihre Kinder übertragen, beschreibt der Beitrag Haus an die Kinder überschreiben. Verkauft eine Gesellschaft an eine andere Gesellschaft mit denselben Gesellschafter:innen, gilt das als Kauf mit einem Dritten. Das Vorkaufsrecht kann dann greifen (BVerwG, Urteil vom 17. Juni 2025, 4 C 3.24).
Frist und Ablauf
Die Verkäuferseite muss dem Bezirk den Kaufvertrag mitteilen (§ 28 Abs. 1 BauGB). In der Praxis übernimmt das der Notar für die Beteiligten. Er weist schon bei der Beurkundung auf mögliche Vorkaufsrechte hin (§ 20 BeurkG).
Der Bezirk hat dann drei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Oft liest man noch von zwei Monaten. Seit 2021 sind es drei. Übt der Bezirk das Vorkaufsrecht nicht aus, stellt er ein Negativzeugnis aus, laut Service Berlin meist nach etwa drei Wochen.
Darf der Bezirk weniger zahlen als vereinbart?
Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Verkehrswert, darf die Gemeinde den Verkehrswert zahlen. Die Verkäuferseite kann dann vom Vertrag zurücktreten, bis einen Monat nachdem die Entscheidung über das Vorkaufsrecht unanfechtbar geworden ist. Tritt sie zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf Grundlage des Verkehrswerts (§ 28 Abs. 3 BauGB).
Kann die Käuferseite die Ausübung abwenden?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Die Käuferseite muss sich vor Ablauf der Frist verpflichten, das Grundstück so zu nutzen, wie es das Baurecht oder die Ziele der städtebaulichen Maßnahme vorsehen, oder Missstände und Mängel am Gebäude zu beseitigen. Außerdem muss sie dazu in angemessener Frist in der Lage sein (§ 27 Abs. 1 BauGB). Macht die Käuferseite das vor Fristablauf glaubhaft, muss der Bezirk die Frist auf Antrag um zwei Monate verlängern. In Berlin heißt eine solche Verpflichtung Abwendungsvereinbarung.
Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet
Berlin hat 82 soziale Erhaltungsgebiete, auch Milieuschutzgebiete genannt. Ob eine Adresse in einem solchen Gebiet liegt, zeigt die Karte der Senatsverwaltung.
Im Jahr 2021 hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden: Ist ein Haus so bebaut und genutzt, wie es die Erhaltungssatzung will, und hat es keine Missstände oder Mängel im Sinne von § 177 BauGB, darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse, vermutete künftige Absichten der Käuferseite reichen nicht (BVerwG, Urteil vom 9. November 2021, 4 C 1.20). Seitdem übt Berlin das Vorkaufsrecht im Milieuschutz kaum noch aus.
| Jahr | geprüfte Fälle | Vorkaufsrecht ausgeübt | Abwendungsvereinbarungen |
|---|---|---|---|
| 2021 | 177 | 13 | 84 |
| 2022 | 9 | 0 | 4 |
| 2023 | 5 | 1 | 2 |
| 2024 | 5 | 1 | 0 |
| 2025 | 7 | 1 | 2 |
Quelle: Senat Berlin, Achter und Neunter Bericht über die Wahrnehmung von Vorkaufsrechten in sozialen Erhaltungsgebieten (2025 und 31. März 2026).
Die Bundesregierung will das Vorkaufsrecht im Milieuschutz wieder erleichtern. Der Gesetzentwurf liegt dem Bundestag seit Juni 2026 vor und ist noch nicht beschlossen (BT-Drucksache 21/6588, Stand 30. September 2026). Für das Vorkaufsrecht der Gemeinde gelten die Vorschriften, die zum Zeitpunkt des Verkaufs gelten (§ 234 Abs. 1 BauGB).
Vom Vorkaufsrecht zu unterscheiden sind die Berliner Regeln gegen die Umwandlung in Eigentumswohnungen. Sie betreffen die Aufteilung eines Hauses, nicht seinen Verkauf.
Das Negativzeugnis
Das Negativzeugnis, oft auch Negativattest genannt, bestätigt, dass die Gemeinde kein Vorkaufsrecht hat oder es nicht ausübt (§ 28 Abs. 1 BauGB). Es gilt als Verzicht. Ohne Negativzeugnis trägt das Grundbuchamt die Käuferseite beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks nicht als Eigentümer:in ein.
Was kostet das Negativzeugnis in Berlin?
Der Notar beantragt das Negativzeugnis beim Bezirk. Das Bezirksamt berechnet dafür 100 Euro (Baugebührenordnung, Tarifstelle 14.2). Ob beim Notar etwas hinzukommt, hängt davon ab, was er sonst noch für den Vertrag erledigt.
| Fall | Notar | Bezirksamt | zusammen |
|---|---|---|---|
| Für den Vertrag fällt ohnehin die volle Vollzugsgebühr an, etwa weil der Notar Unterlagen zur Löschung einer Grundschuld einholt | keine zusätzliche Gebühr (§ 93 GNotKG) | 100,00 € | 100,00 € |
| Das Negativzeugnis ist das Einzige, was der Notar einholt | höchstens 50,00 € plus Umsatzsteuer (KV 22112) | 100,00 € | bis 159,50 € |
Die Beträge enthalten die genannten Gebühren und die Umsatzsteuer, gegebenenfalls kommen Auslagen hinzu. Alle übrigen Kosten des Kaufs zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten in Berlin.
Sonderfall Naturschutz
Liegt ein Grundstück in einem Natur- oder Landschaftsschutzgebiet oder in einem entsprechend einstweilig sichergestellten Gebiet oder befindet sich darauf ein oberirdisches Gewässer, hat das Land Berlin ein weiteres Vorkaufsrecht (§ 53 NatSchG Bln). Es kann innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden (§ 66 Abs. 3 BNatSchG, § 469 Abs. 2 BGB). Die Senatsverwaltung empfiehlt dafür eine Anfrage beim Bezirksamt vor dem Kauf. Charlottenburg-Wilmersdorf verzichtet bis auf Widerruf auf dieses Vorkaufsrecht.
Das Vorkaufsrecht der Mieter:innen
Mieter:innen haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung nach dem Einzug in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde oder aufgeteilt werden soll und an eine andere Person verkauft wird (§ 577 Abs. 1 BGB). Das gilt nur für den ersten Verkauf nach der Aufteilung (BGH, Urteil vom 22. Juni 2007, V ZR 269/06). Verkauft die Eigentümerin oder der Eigentümer an Familienangehörige oder an Angehörige des eigenen Haushalts, besteht kein Vorkaufsrecht.
Die Verkäuferseite muss die Mieter:innen über den Kaufvertrag und ihr Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Die Mieter:innen haben dann zwei Monate Zeit und müssen schriftlich erklären, dass sie kaufen (§ 469 Abs. 2, § 577 Abs. 3 BGB).
Käufer:innen zahlen den Kaufpreis deshalb in der Regel erst, wenn die Frist abgelaufen ist oder die Mieterin oder der Mieter verzichtet hat.
Vorkaufsrechte im Grundbuch
Ein Vorkaufsrecht kann auch vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden, in Abteilung II (§§ 1094 ff. BGB). Es wirkt gegenüber der Käuferseite wie eine Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB).
Die Frist beträgt zwei Monate, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 469 Abs. 2 BGB). Ein Vorkaufsrecht zugunsten einer bestimmten Person ist grundsätzlich nicht vererblich, wenn nichts anderes vereinbart ist. Ist es auf eine bestimmte Zeit beschränkt, ist es im Zweifel vererblich (§ 473 BGB). Ein Recht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bleibt mit diesem Grundstück verbunden (§ 1094 Abs. 2 BGB). Wie das Grundbuch aufgebaut ist, beschreibt unser Beitrag über das Grundbuchamt.
Was das Vorkaufsrecht für Ihren Kaufvertrag bedeutet
Kaufpreis in der Regel erst nach dem Negativzeugnis
Üblich ist, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn das Negativzeugnis vorliegt oder feststeht, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Der Notar teilt Ihnen mit, wann es so weit ist. Wie die Fälligkeit sonst geregelt ist, beschreibt der Beitrag Auflassungsvormerkung.
Die Vormerkung schützt nicht gegen die Gemeinde
Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum. Gegen das Vorkaufsrecht der Gemeinde hilft sie nicht. Übt die Gemeinde es aus und ist sie als Eigentümerin eingetragen, kann sie Ihre Vormerkung löschen lassen, sobald die Ausübung für Sie unanfechtbar ist (§ 28 Abs. 2 BauGB).
Wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird
Übt jemand das Vorkaufsrecht aus, entsteht ein eigener Kaufvertrag mit dieser Person. Der ursprüngliche Kaufvertrag bleibt zunächst bestehen. Er sollte deshalb regeln, wann die Beteiligten zurücktreten können und wer die bereits entstandenen Kosten trägt. Fragen zur Grunderwerbsteuer klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Checkliste für Verkäufer:innen
- Ist die Wohnung vermietet und nach dem Einzug in Eigentum aufgeteilt worden?
- Liegt das Grundstück in einem Milieuschutz- oder Sanierungsgebiet?
- Liegt es in einem Schutzgebiet oder an einem Gewässer?
- Steht in Abteilung II des Grundbuchs ein Vorkaufsrecht?
Einen Kaufvertrag für Ihre Immobilie können Sie über unser Anfrageformular anfragen.
Praxistipp: Planen Sie beim Kauf eines Hauses etwa drei Wochen für das Negativzeugnis ein. Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn es vorliegt. Stimmen Sie den Auszahlungstermin Ihres Darlehens darauf ab.
Kaufvertrag vorbereiten
Sie möchten in Berlin ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen? Schicken Sie uns die Eckdaten. Wir prüfen, ob ein Vorkaufsrecht in Betracht kommt, und holen das Negativzeugnis ein.
Häufig gestellte Fragen: Vorkaufsrecht in Berlin (FAQ)
Wie lange hat die Gemeinde Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben?
Drei Monate, nachdem ihr der Kaufvertrag mitgeteilt wurde (§ 28 Abs. 2 BauGB). Die oft genannten zwei Monate galten bis 2021.
Hat die Gemeinde auch bei einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht?
Nein. Beim Kauf von Wohnungseigentum und von Erbbaurechten hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Ein Vorkaufsrecht der Mieter:innen kann trotzdem bestehen.
Kann ein Vorkaufsrecht den Verkauf verhindern?
Die ursprüngliche Käuferseite kann ihren Erwerb verlieren, weil dann die vorkaufsberechtigte Person kauft, grundsätzlich zu denselben Bedingungen. Bestimmt die Gemeinde den Preis nach dem Verkehrswert, kann die Verkäuferseite zurücktreten (§ 28 Abs. 3 BauGB).
Schützt die Auflassungsvormerkung vor dem Vorkaufsrecht?
Gegen die Gemeinde nicht. Übt sie das Vorkaufsrecht aus und ist sie als Eigentümerin eingetragen, kann sie die Vormerkung der Käuferseite löschen lassen, sobald die Ausübung unanfechtbar ist (§ 28 Abs. 2 BauGB).
Darf die Gemeinde weniger zahlen als den Kaufpreis?
Ja, wenn der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegt. Dann kann die Verkäuferseite vom Vertrag zurücktreten (§ 28 Abs. 3 BauGB).
Gibt es ein Vorkaufsrecht, wenn ich an meine Kinder verkaufe?
Die Gemeinde darf ihr Vorkaufsrecht bei einem Verkauf an Ehegatten, Kinder und bestimmte andere Angehörige nicht ausüben (§ 26 Nr. 1 BauGB). Mieter:innen haben beim Verkauf an Familienangehörige kein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB).
Wer beantragt das Negativzeugnis?
In der Regel der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat. Er schickt den Vertrag an das Stadtentwicklungsamt des Bezirks und legt das Negativzeugnis, auch Negativattest genannt, dem Grundbuchamt vor.
Wann haben Mieter:innen ein Vorkaufsrecht?
Wenn ihre Wohnung nach dem Einzug in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde oder werden soll und zum ersten Mal an eine andere Person verkauft wird (§ 577 BGB). Sie müssen sich innerhalb von zwei Monaten schriftlich erklären.
Sandro H. ★ ★ ★ ★ ★
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Vorkaufsrecht und Kaufvertrag beim Notar in Berlin
Der Notar prüft bei jedem Kaufvertrag, ob ein Vorkaufsrecht in Betracht kommt, teilt den Vertrag den zuständigen Stellen mit und legt dem Grundbuchamt das Negativzeugnis vor. Weitere Leistungen rund um den Immobilienkauf finden Sie auf der Seite Notar für Immobilien in Berlin.
