Erbbaurecht in Berlin: Wohnung oder Haus mit Erbbaurecht kaufen
Im Exposé steht „Erbbaurecht“ oder „Erbpacht“. Dann kaufen Sie das Haus oder die Wohnung, aber nicht das Grundstück darunter. Für die Nutzung des Grundstücks zahlen Sie laufend Erbbauzins. Das Land Berlin vergibt landeseigene Grundstücke grundsätzlich im Erbbaurecht.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze – Erbbaurecht
- Gebäude statt Grundstück: Mit einem Erbbaurecht erwerben Sie das Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu haben. Dafür zahlen Sie der Eigentümerseite des Grundstücks einen Erbbauzins.
- Zustimmung: Meist ist vereinbart, dass die Eigentümerseite dem Verkauf und der Grundschuld Ihrer Bank zustimmen muss. Ohne diese Zustimmung ist der Kaufvertrag nicht wirksam. Der Notar holt sie ein.
- Ende der Laufzeit: Das Gesetz sieht eine Entschädigung für das Gebäude vor. Der Vertrag kann ihre Höhe regeln oder sie ganz ausschließen. Zwei Drittel des Werts garantiert das Gesetz nur in einem Sonderfall.
- Grunderwerbsteuer: Sie berechnet sich aus dem Kaufpreis plus dem Erbbauzins, der für die restliche Laufzeit hochgerechnet wird. Das Rechenbeispiel unten zeigt die Wirkung.
- Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde: Beim Kauf eines Erbbaurechts hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht. Ein Negativzeugnis ist nicht nötig.
- Grundsteuer: Sie zahlen die Grundsteuer für Gebäude und Grundstück.
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben. Es lässt sich verkaufen und vererben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Das Gebäude gehört rechtlich zum Erbbaurecht, nicht zum Grundstück (§ 12 ErbbauRG). „Erbpacht“ ist nur der umgangssprachliche Begriff dafür. Eine Pacht im Sinne des BGB ist es nicht.
Was genau gilt, steht im Erbbaurechtsvertrag. Er regelt vor allem Laufzeit und Erbbauzins. Er kann außerdem zum Beispiel die Pflicht regeln, das Gebäude instand zu halten, die Gründe für einen Heimfall, ein Vorrecht auf Erneuerung und ein Recht, das Grundstück zu kaufen (§ 2 ErbbauRG).
Erbbaugrundbuch und Wohnungserbbaurecht
Für jedes Erbbaurecht legt das Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt an, das Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG). Im Grundbuch des Grundstücks steht das Erbbaurecht an erster Rangstelle (§ 10 ErbbauRG). Den Aufbau des Grundbuchs beschreibt unser Beitrag über das Grundbuchamt.
Wer eine Eigentumswohnung auf einem Erbbaugrundstück kauft, erwirbt ein Wohnungserbbaurecht. Es hat ein eigenes Wohnungserbbaugrundbuch. Für die Wohnung gelten die Regeln des Wohnungseigentums (§ 30 WEG).
Der Erbbauzins: Höhe und Anpassung
Der Erbbauzins ist das Entgelt für die Nutzung des Grundstücks. Er wird wie eine Reallast im Grundbuch eingetragen (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG). Seine Höhe steht im Vertrag, zum Beispiel 2.400 Euro im Jahr.
Das Land Berlin setzt bei neuen Verträgen für Eigenheime und Eigentumswohnungen einen Erbbauzinssatz von 4 Prozent an (Senatsbeschluss vom 8. Juni 2021). Laut Senatsverwaltung für Finanzen vergibt es solche Erbbaurechte für bis zu 75 Jahre. Wer ein bestehendes Erbbaurecht kauft, zahlt den Erbbauzins aus dem bestehenden Vertrag.
Viele Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel. Sie ist bei einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren zulässig (§ 4 PrKG). Dient das Gebäude Wohnzwecken, darf der Erbbauzins frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder der letzten Erhöhung steigen. Eine Erhöhung über die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinaus ist in der Regel unbillig (§ 9a ErbbauRG).
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Mit dem Ende der Laufzeit erlischt das Erbbaurecht. Das Gebäude geht auf die Eigentümerseite über (§ 12 Abs. 3 ErbbauRG). Dafür schuldet sie eine Entschädigung (§ 27 Abs. 1 ErbbauRG). Der Vertrag kann ihre Höhe regeln oder sie ganz ausschließen.
Mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts schreibt das Gesetz nur für Erbbaurechte vor, die für den Wohnbedarf minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden (§ 27 Abs. 2 ErbbauRG). Für andere Erbbaurechte gilt die Zwei-Drittel-Regel nicht, auch wenn das oft behauptet wird. Was für Ihr Erbbaurecht gilt, steht im Vertrag.
Die Eigentümerseite kann die Entschädigung abwenden, indem sie Ihnen vor Ablauf eine Verlängerung für die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes anbietet. Lehnen Sie eine solche Verlängerung ab, entfällt die Entschädigung (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG).
Ein Vorrecht auf Erneuerung haben Sie nur, wenn es vereinbart ist. Es greift erst, wenn die Eigentümerseite mit einer anderen Person ein neues Erbbaurecht vereinbart, und erlischt drei Jahre nach Ablauf. Ausgeschlossen ist es, wenn das neue Erbbaurecht einem anderen wirtschaftlichen Zweck dienen soll (§ 31 ErbbauRG).
Wird ein Erbbaurecht gegen Erbbauzins verlängert, fällt Grunderwerbsteuer an (BFH, Urteil vom 10. Juli 2024, II R 3/22).
Heimfall: Wann das Erbbaurecht vorzeitig zurückfällt
Der Vertrag kann regeln, dass Sie das Erbbaurecht in bestimmten Fällen an die Eigentümerseite übertragen müssen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Wegen rückständigen Erbbauzinses ist das erst möglich, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offen sind (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).
Ein Verkauf ohne die nötige Zustimmung darf kein Heimfallgrund sein (§ 6 Abs. 2 ErbbauRG). Beim Heimfall steht Ihnen grundsätzlich eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu. Der Vertrag kann ihre Höhe regeln oder sie ausschließen (§ 32 Abs. 1 ErbbauRG). Bei Erbbaurechten für den Wohnbedarf minderbemittelter Bevölkerungskreise ist ein Ausschluss unzulässig, dort beträgt die Vergütung mindestens zwei Drittel des Werts des Erbbaurechts (§ 32 Abs. 2 ErbbauRG).
Erbbaurecht oder Eigentum: Unterschiede, Vor- und Nachteile
Die Tabelle zeigt, worin sich der Kauf eines Erbbaurechts vom Kauf einer Immobilie mit Grundstück unterscheidet.
| Erbbaurecht | Eigentum mit Grundstück | |
|---|---|---|
| Was Sie kaufen | Gebäude oder Wohnung, das Grundstück bleibt bei der Eigentümerseite | Gebäude und Grundstück |
| Kaufpreis | ohne Bodenwert, meist niedriger | mit Bodenwert |
| Laufende Kosten | Erbbauzins, oft mit Anpassung | kein Erbbauzins |
| Grunderwerbsteuer | vom Kaufpreis plus hochgerechnetem Erbbauzins | vom Kaufpreis |
| Zustimmungen | meist nötig für Verkauf und Grundschuld, bei Wohnungen gegebenenfalls zusätzlich die der Verwaltung | bei Wohnungen gegebenenfalls der Verwaltung (§ 12 WEG) |
| Finanzierung | Beleihung oft begrenzt, Rang der Grundschuld klären | üblich |
| Wert bei sinkender Restlaufzeit | kann fallen | hängt vom Markt ab |
| Ende | Gebäude geht an die Eigentümerseite, Entschädigung nach Vertrag | unbefristet |
| Grundsteuer | für Gebäude und Grundstück (§ 261 BewG) | für Gebäude und Grundstück |
Ob sich ein Erbbaurecht für Sie rechnet, hängt vom Kaufpreis, vom Erbbauzins und von der Restlaufzeit ab.
Wohnung oder Haus mit Erbbaurecht kaufen: So läuft es ab
Der Kaufvertrag über ein Erbbaurecht muss notariell beurkundet werden (§ 11 Abs. 2 ErbbauRG, § 311b Abs. 1 BGB). Danach läuft der Kauf ab wie bei einer anderen Immobilie, mit Vormerkung und Umschreibung im Grundbuch. Ein Vorkaufsrecht der Gemeinde gibt es beim Erbbaurecht nicht (§ 24 Abs. 2, § 25 Abs. 2 BauGB). Vertraglich vereinbarte oder im Erbbaugrundbuch eingetragene Vorkaufsrechte können trotzdem bestehen. Liegt die Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht der Verkauf zusätzlich eine Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 BauGB).
Vor dem Kauf prüfen
Lassen Sie sich den Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen und der letzten Anpassung des Erbbauzinses sowie einen aktuellen Auszug aus dem Erbbaugrundbuch geben. Achten Sie auf diese Punkte:
- Restlaufzeit
- Höhe des Erbbauzinses und Anpassungsklausel
- Rückstände beim Erbbauzins
- Heimfallgründe
- Regelung zur Entschädigung am Ende der Laufzeit
- Zustimmungsvorbehalte für Verkauf und Grundschuld
- Recht, das Grundstück zu kaufen
- vertraglich vereinbarte und im Erbbaugrundbuch eingetragene Vorkaufsrechte
- bei einer Wohnung zusätzlich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, aktuelle Beschlüsse, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Die Zustimmung der Eigentümerseite
Meist ist vereinbart, dass die Eigentümerseite dem Verkauf zustimmen muss (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG). Bis sie zustimmt, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam (§ 6 Abs. 1 ErbbauRG). Das Grundbuchamt trägt Sie erst ein, wenn die Zustimmung nachgewiesen ist (§ 15 ErbbauRG).
Der Notar holt die Zustimmung ein. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn sie vorliegt. Die Eigentümerseite muss zustimmen, wenn der Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich beeinträchtigt wird und Sie die Gewähr bieten, die Pflichten aus dem Vertrag zu erfüllen. Verweigert sie die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie ersetzen (§ 7 Abs. 1, 3 ErbbauRG). Wie lange das dauert und ob die Eigentümerseite dafür ein Entgelt verlangt, hängt von ihr ab. Fragen Sie das vor dem Kauf nach.
Finanzierung: Zustimmung zur Grundschuld und Rang
Auch die Grundschuld Ihrer Bank braucht meist die Zustimmung der Eigentümerseite (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG). Einen Anspruch darauf haben Sie, wenn die Belastung einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht und den Zweck des Erbbaurechts nicht gefährdet (§ 7 Abs. 2 ErbbauRG). Bei Erbbaurechten des Landes Berlin stimmt das Land laut Senatsverwaltung für Finanzen bei nachgewiesener Bonität grundsätzlich einer Belastung bis 60 Prozent des Werts des Erbbaurechts zu, hilfsweise bis 70 Prozent des Werts des Gebäudes. Klären Sie Ihren Eigenkapitalbedarf deshalb früh mit der Bank.
Für die Finanzierung kommt es auf den Rang der Grundschuld gegenüber dem Erbbauzins an und darauf, was mit dem Erbbauzins in einer Zwangsversteigerung geschieht. Es kann vereinbart werden, dass der Erbbauzins in der Zwangsversteigerung bestehen bleibt und zugleich eine Grundschuld der Bank im Rang vorgeht (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG). Wie eine Grundschuld bestellt wird, beschreibt die Seite Grundschuld.
Den Kauf eines Erbbaurechts können Sie über unser Anfrageformular anfragen.
Was kostet der Kauf eines Erbbaurechts in Berlin?
Für Notar und Grundbuchamt gelten beim Erbbaurecht dieselben Gebühren wie bei einem vergleichbaren Immobilienkauf. Die Höhe hängt vom Geschäftswert und den nötigen Tätigkeiten ab. Das Einholen der Zustimmung ist in der Vollzugsgebühr des Notars enthalten. Bei gleichem Kaufpreis ist die Grunderwerbsteuer höher, weil der Erbbauzins mitzählt. Im Beispiel unten betragen die Kaufnebenkosten rund 23.960 Euro, das sind rund 8 Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer: Kaufpreis plus Erbbauzins
Beim Kauf eines Erbbaurechts zählt der Erbbauzins zur Gegenleistung. Das Finanzamt rechnet ihn für die Laufzeit des Erbbaurechts auf einen Kapitalwert hoch und schlägt ihn dem Kaufpreis zu (BFH, Beschluss vom 23. April 2020, II B 80/19, und Urteil vom 22. Oktober 2025, II R 5/22). Der Faktor dafür steht im Bewertungsgesetz (§ 13 BewG, Anlage 9a).
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | |
| Erbbauzins, hochgerechnet auf 60 Jahre Restlaufzeit | 2.400 € × 17,930 | 43.032 € |
| Bemessungsgrundlage | 343.032 € | |
| Grunderwerbsteuer 6 % | abgerundet auf volle Euro | 20.581 € |
Bei einem Kauf mit Grundstück zum selben Preis von 300.000 Euro wären es 18.000 Euro. Den genauen Betrag setzt das Finanzamt fest. Offen ist etwa, wie es eine Wertsicherungsklausel oder bei Wohnungen den Anteil am Erbbauzins berücksichtigt. Fragen zu Ihrem Fall klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Rechenbeispiel: Wohnung mit Erbbaurecht für 300.000 Euro
Angenommen sind ein Kaufpreis von 300.000 Euro, ein Erbbauzins von 2.400 Euro im Jahr, eine Restlaufzeit von 60 Jahren und eine Abwicklung mit Vormerkung und Überwachung der Kaufpreiszahlung. Als Geschäftswert gilt der Kaufpreis, der Wert nach § 49 Abs. 2 GNotKG liegt nicht darüber. Der Notar erzeugt außerdem strukturierte Daten im XML-Format.
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags (KV 21100) | 2,0 × 635 € | 1.270,00 € |
| Vollzug, einschließlich Zustimmung der Eigentümerseite (KV 22110) | 0,5 × 635 € | 317,50 € |
| Betreuung: Fälligkeit prüfen und Umschreibung überwachen (KV 22200) | 0,5 × 635 € | 317,50 € |
| Strukturierte Daten im XML-Format (KV 22115) | 0,1 × 635 € | 63,50 € |
| Auslagen: Porto, Kopien, Grundbuchabrufe (geschätzt) | 46,00 € | |
| Umsatzsteuer 19 % | 382,76 € | |
| Gebühr des Elektronischen Urkundenarchivs | 4,50 € | |
| Notar | 2.401,76 € | |
| Grundbuch: Vormerkung, Löschung der Vormerkung, Eintragung als Erbbauberechtigte:r (KV 14150, 14152, 14110) | 977,50 € | |
| Grunderwerbsteuer | siehe oben | 20.581,00 € |
| Gesamt | 23.960,26 € |
Liegt der Kaufpreis unter 80 Prozent des Werts von Grundstück und Gebäude, rechnen Notar und Grundbuchamt mit diesem höheren Wert (§ 49 Abs. 2 GNotKG). Für eine Grundschuld über 240.000 Euro kommen weitere Kosten hinzu: je 535 Euro für die Beurkundung beim Notar und die Eintragung im Grundbuch, dazu Auslagen, Umsatzsteuer und gegebenenfalls Vollzugsgebühren, etwa für die Zustimmung zur Grundschuld. Die übrigen Kaufnebenkosten erklärt der Beitrag Kaufnebenkosten in Berlin.
Praxistipp: Lassen Sie sich den Erbbaurechtsvertrag geben, bevor Sie mit Ihrer Bank über die Finanzierung sprechen. Restlaufzeit, Erbbauzins und Zustimmungsvorbehalte entscheiden mit darüber, ob und wie hoch die Bank finanziert.
Kauf eines Erbbaurechts vorbereiten
Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus mit Erbbaurecht in Berlin kaufen? Schicken Sie uns die Eckdaten und, wenn vorhanden, den Erbbaurechtsvertrag. Wir melden uns mit den nächsten Schritten.
Häufig gestellte Fragen: Erbbaurecht (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?
Rechtlich gibt es nur das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz. „Erbpacht“ ist der umgangssprachliche Begriff dafür. Eine Pacht im Sinne des BGB ist es nicht.
Kann ich eine Eigentumswohnung mit Erbbaurecht kaufen?
Ja. Sie kaufen dann ein Wohnungserbbaurecht mit eigenem Grundbuchblatt (§ 30 WEG). Für die Wohnung gelten die Regeln des Wohnungseigentums, für das Grundstück der Erbbaurechtsvertrag.
Wer zahlt die Grundsteuer beim Erbbaurecht?
Die Erbbauberechtigten, und zwar für Grundstück und Gebäude zusammen. Das Finanzamt rechnet den gesamten Wert dem Erbbaurecht zu (§ 261 BewG).
Was passiert, wenn die Eigentümerseite nicht zustimmt?
Bis zur Zustimmung ist der Kaufvertrag nicht wirksam. Verweigert sie die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie auf Antrag ersetzen (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG).
Kann ich die Erbpacht ablösen und das Grundstück kaufen?
Nur wenn der Vertrag ein Ankaufsrecht vorsieht oder sich beide Seiten einigen (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG). Das Land Berlin vergibt landeseigene Grundstücke grundsätzlich im Erbbaurecht.
Worauf sollte ich vor dem Kauf eines Erbbaurechts achten?
Auf die Restlaufzeit, die Höhe und Anpassung des Erbbauzinses, die Regelung zur Entschädigung am Ende, die Heimfallgründe und die nötigen Zustimmungen. Die Prüfliste oben nennt alle Punkte.
Kann ich ein Erbbaurecht verkaufen oder vererben?
Ja, das Erbbaurecht ist verkäuflich und vererblich (§ 1 ErbbauRG). Für den Verkauf brauchen Sie meist die Zustimmung der Eigentümerseite. Der Erbfall selbst ist kein Verkauf. Überträgt die Erbengemeinschaft das Erbbaurecht später auf eine Person, gilt das als Veräußerung und braucht die vereinbarte Zustimmung (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG).
Was passiert nach 99 Jahren mit dem Haus?
Endet die Laufzeit, geht das Haus auf die Eigentümerseite über. Sie schuldet eine Entschädigung, deren Höhe der Vertrag regelt oder ausschließen kann. Statt zu zahlen, kann sie Ihnen vor Ablauf eine Verlängerung für die voraussichtliche Standdauer des Hauses anbieten (§ 27 ErbbauRG).
Franziska B. ★ ★ ★ ★ ★
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Erbbaurecht beim Notar in Berlin
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag über das Erbbaurecht, holt die Zustimmung der Eigentümerseite ein und sorgt für die Eintragung im Erbbaugrundbuch. Weitere Leistungen rund um den Immobilienkauf finden Sie auf der Seite Notar für Immobilien in Berlin.
