Vermögensverwaltende GmbH für Immobilien: Gründung, Einbringung und Kosten
Viele Vermieter:innen überlegen, ihre Wohnungen nicht mehr privat, sondern über eine GmbH zu halten. Meist ist dann die vermögensverwaltende GmbH gemeint, in diesem Beitrag die GmbH für Immobilien, nicht die für Wertpapiere. Die steuerlichen Grundregeln nennen wir mit Fundstelle. Wie sie in Ihrem Fall wirken, klärt Ihre Steuerberatung.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze – vermögensverwaltende GmbH
- Keine eigene Rechtsform: Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine gewöhnliche GmbH, die eigenes Vermögen verwaltet, zum Beispiel vermietete Wohnungen.
- Steuern auf Mieten: Die GmbH versteuert ihren Gewinn aus der Vermietung mit 15 Prozent Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag, zusammen 15,825 Prozent (bis 2027). Ab 2028 sinkt der Satz jedes Jahr um einen Punkt, bis auf 10 Prozent im Jahr 2032 (§ 23 Abs. 1 KStG). Gewerbesteuer entfällt auf Mieterträge nur, wenn die erweiterte Kürzung greift.
- Verkauf aus der GmbH: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind in der GmbH immer steuerpflichtig. Die Zehnjahresfrist gilt nur im Privatvermögen.
- Gründung: Der Notar beurkundet den Gesellschaftsvertrag, das Stammkapital beträgt mindestens 25.000 Euro. Was die Gründung kostet, zeigt das Rechenbeispiel unten.
- Übertragung: Wer eine eigene Immobilie in die GmbH überträgt, braucht einen notariellen Vertrag und zahlt in Berlin 6 Prozent Grunderwerbsteuer. Die Befreiungen für Ehegatten, Kinder und Personengesellschaften gelten für die GmbH nicht.
- Einkommensteuer: Liegt der Kauf der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre zurück, kann die Übertragung Einkommensteuer auslösen. Klären Sie das vorher mit Ihrer Steuerberatung.
Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?
Eine vermögensverwaltende GmbH ist keine eigene Rechtsform. Es ist eine gewöhnliche GmbH, deren Gegenstand die Verwaltung eigenen Vermögens ist, hier: vermieteter Immobilien. Steuerlich gilt jede GmbH in vollem Umfang als Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 GewStG, § 8 Abs. 2 KStG). Das Wort „vermögensverwaltend“ zählt steuerlich vor allem bei der Gewerbesteuer, für die erweiterte Kürzung.
Immobilien-GmbH, Holding, Personengesellschaft: die Begriffe
„Immobilien-GmbH“ ist ein anderer Name für dasselbe Modell. Eine Holding ist eine GmbH, die Anteile an anderen Gesellschaften hält. Mehr dazu lesen Sie auf der Seite Holding gründen. Eine GbR oder eine GmbH & Co. KG ist dagegen eine Personengesellschaft, für die andere Steuerregeln gelten. Die Rechtsformen im Vergleich zeigt der Beitrag zur Rechtsformwahl.
Immobilien privat oder in der GmbH: Unterschiede, Vor- und Nachteile
Die Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede.
| privat | GmbH | |
|---|---|---|
| Steuer auf den Gewinn aus der Vermietung | persönlicher Einkommensteuersatz | 15,825 % Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag (bis 2027), mit erweiterter Kürzung keine Gewerbesteuer darauf |
| Verkauf nach zehn Jahren | steuerfrei (§ 23 EStG) | immer steuerpflichtig |
| Geld privat nutzen | direkt verfügbar | über Ausschüttung, darauf Abgeltungsteuer |
| Haftung | persönlich mit dem gesamten Vermögen | gegenüber Gläubigern nur das Gesellschaftsvermögen (§ 13 Abs. 2 GmbHG) |
| Gründung und Formalien | keine | Gesellschaftsvertrag beim Notar, Handelsregister, Transparenzregister |
| Laufender Aufwand | Anlage V zur Steuererklärung | Buchführung, Jahresabschluss, Offenlegung, eigene Steuererklärungen |
| Vererben und verschenken | Wohnungen, 10 % Abschlag bei vermieteten Wohnungen (§ 13d ErbStG) | GmbH-Anteile, Begünstigung für Betriebsvermögen meist ausgeschlossen |
| Wechsel von privat in die GmbH | – | 6 % Grunderwerbsteuer in Berlin, gegebenenfalls Einkommensteuer |
Solange Gewinne in der GmbH bleiben, fällt keine Steuer auf Ausschüttungen an. Werden sie ausgeschüttet, kommt die Abgeltungsteuer hinzu, das Rechenbeispiel unten zeigt die Wirkung. Ob die GmbH insgesamt günstiger ist, hängt vor allem von Ihrem persönlichen Steuersatz, den Ausschüttungen und den laufenden Kosten ab. Wer eine bestehende Immobilie überträgt, zahlt einmalig Grunderwerbsteuer und unter Umständen Einkommensteuer.
Welche Steuern zahlt eine vermögensverwaltende GmbH?
Die GmbH zahlt auf ihren steuerlichen Gewinn Körperschaftsteuer mit Solidaritätszuschlag und grundsätzlich Gewerbesteuer. Für den Gewinn aus der Vermietung kann die Gewerbesteuer wegfallen. Auf Ausschüttungen an die Gesellschafter:innen fällt zusätzlich Steuer an.
Körperschaftsteuer: 15 Prozent bis 2027, danach sinkend
Der Bundestag hat 2025 beschlossen, die Körperschaftsteuer ab 2028 schrittweise zu senken (§ 23 Abs. 1 KStG). Der Solidaritätszuschlag beträgt 5,5 Prozent der Körperschaftsteuer (§ 4 SolZG).
| Jahr | Körperschaftsteuer | mit Solidaritätszuschlag |
|---|---|---|
| bis 2027 | 15 % | 15,825 % |
| 2028 | 14 % | 14,77 % |
| 2029 | 13 % | 13,715 % |
| 2030 | 12 % | 12,66 % |
| 2031 | 11 % | 11,605 % |
| ab 2032 | 10 % | 10,55 % |
Gewerbesteuer und erweiterte Kürzung
In Berlin beträgt der Hebesatz 410 Prozent. Mit der Messzahl von 3,5 Prozent ergibt das 14,35 Prozent Gewerbesteuer (§ 11 Abs. 2, § 16 GewStG). Einen Freibetrag hat die GmbH nicht. Ohne Kürzung liegt die Belastung auf Mieterträge damit bei rund 30,2 Prozent (bis 2027).
Auf Antrag kann eine GmbH den Teil ihres Gewerbeertrags kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Voraussetzung ist, dass sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, daneben darf sie eigenes Kapitalvermögen verwalten. Zinsen aus diesem Kapitalvermögen bleiben gewerbesteuerpflichtig.
Andere Tätigkeiten können die gesamte Kürzung kosten, auch wenn sie klein sind oder keine Einnahmen bringen. Für Vermieter:innen wichtig sind diese gesetzlichen Ausnahmen (§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG):
- andere Einnahmen aus Verträgen mit den eigenen Mieter:innen bis 5 Prozent der Mieteinnahmen
- Einnahmen aus Strom bis zusammen 20 Prozent der Mieteinnahmen: aus erneuerbaren Energien, wenn er an eigene Mieter:innen geliefert wird, und aus Ladestationen für Elektroautos und Elektrofahrräder
Die Gewinne aus diesen Nebeneinnahmen bleiben gewerbesteuerpflichtig. Der Gewinn aus der Vermietung muss dafür gesondert ermittelt werden (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG).
Die Kürzung ist ausgeschlossen, wenn die Immobilie ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb einer Gesellschafterin oder eines Gesellschafters dient, etwa ihrem oder seinem Einzelunternehmen (§ 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG). Bei der Vermietung an andere Firmen derselben Gesellschafter:innen können weitere Ausschlussgründe bestehen. Ob die Kürzung greift, hängt davon ab, was die GmbH tatsächlich tut.
Ausschüttung an die Gesellschafter:innen
Schüttet die GmbH Gewinne aus, fallen darauf 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag an, zusammen 26,375 Prozent (§ 32d Abs. 1 EStG). Die GmbH behält die Steuer ein und führt sie ab. Wer zu mindestens 25 Prozent beteiligt ist, kann stattdessen das Teileinkünfteverfahren beantragen. Das gilt auch ab 1 Prozent Beteiligung, wenn die Person durch ihre berufliche Tätigkeit für die GmbH maßgeblichen Einfluss auf sie hat (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG).
Ein Beispiel für das Jahr 2027. Angenommen ist, dass die erweiterte Kürzung greift, der ganze Gewinn ausgeschüttet wird, Abgeltungsteuer gilt, der Sparer-Pauschbetrag ausgeschöpft ist und keine Kirchensteuer anfällt.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Mietgewinn der GmbH | 1.000,00 € | |
| Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag | 15,825 % | 158,25 € |
| Ausschüttung | 841,75 € | |
| Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag | 26,375 % | 222,01 € |
| Nach Steuern bei den Gesellschafter:innen | 619,74 € |
Die Belastung liegt in diesem Fall bei rund 38 Prozent.
Verkauf einer Immobilie aus der GmbH
Privat ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG). Für die GmbH gilt das nicht. Verkauft sie eine Immobilie, ist der Gewinn immer körperschaftsteuerpflichtig (§ 8 Abs. 2 KStG). Ob zusätzlich Gewerbesteuer anfällt, hängt auch davon ab, ob die erweiterte Kürzung im Jahr des Verkaufs greift.
Die Steuerregeln hier sind Grundzüge. Ihre Steuerberatung rechnet Ihren Fall durch.
Vererben und verschenken: GmbH-Anteile in der Familie
Eine Immobilien-GmbH lässt sich in Teilen an die nächste Generation übertragen, indem die Eltern Geschäftsanteile verschenken oder vererben. Die Abtretung von Anteilen muss notariell beurkundet werden (§ 15 Abs. 3 GmbHG).
Für Betriebsvermögen gibt es bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer Begünstigungen. Eine GmbH, die nur vermietet, erhält sie in der Regel nicht. Vermietete Grundstücke zählen als Verwaltungsvermögen (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG). Macht das Verwaltungsvermögen mindestens 90 Prozent aus, ist nichts begünstigt (§ 13b Abs. 2 Satz 2 ErbStG). Außerdem muss die Schenkerin oder der Erblasser grundsätzlich zu mehr als 25 Prozent beteiligt sein. Unter bestimmten Voraussetzungen zählen Anteile mit, die durch eine Poolvereinbarung gebunden sind (§ 13b Abs. 1 Nr. 3 ErbStG). Eine Ausnahme kann für Wohnungsunternehmen gelten, deren Hauptzweck die Vermietung von Wohnungen ist und deren Vermietung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 ErbStG).
Der Abschlag von 10 Prozent für vermietete Wohnungen gilt nur, wenn die Wohnungen direkt vererbt oder verschenkt werden (§ 13d ErbStG). Für GmbH-Anteile gibt es ihn nicht.
Sind mehrere Familienmitglieder beteiligt, kann schon die Einlage Schenkungsteuer auslösen. Bringt ein Familienmitglied eine Immobilie ein und steigt dadurch der Wert der Anteile der anderen, gilt diese Werterhöhung als Schenkung (§ 7 Abs. 8 ErbStG).
Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter:innen über oder vereinigen sich 90 Prozent in einer Hand, kann Grunderwerbsteuer anfallen (§ 1 Abs. 2b, 3 GrEStG). Erwerbe von Todes wegen zählen bei der ersten Regel nicht mit. Ob eine Ausnahme greift, prüft Ihre Steuerberatung.
Wie Eltern eine Immobilie direkt an ihre Kinder übertragen, beschreibt der Beitrag Haus an die Kinder überschreiben.
So gründen Sie eine vermögensverwaltende GmbH
Die Gesellschafter:innen schließen den Gesellschaftsvertrag vor dem Notar (§ 2 Abs. 1 GmbHG). Das Stammkapital beträgt mindestens 25.000 Euro. Bei einer Bargründung müssen vor der Anmeldung auf jeden Geschäftsanteil mindestens ein Viertel und insgesamt mindestens 12.500 Euro eingezahlt sein (§ 5 Abs. 1, § 7 Abs. 2 GmbHG). Die Geschäftsführung meldet die GmbH beim Handelsregister an, in Berlin beim Amtsgericht Charlottenburg (§ 78 GmbHG). Der Notar entwirft die Anmeldung, beglaubigt die Unterschriften und reicht sie ein. Den Ablauf beschreiben die Seiten GmbH gründen in Berlin und Stammkapital einzahlen.
Worauf es im Gesellschaftsvertrag ankommt
Der Unternehmensgegenstand legt fest, was die GmbH tun darf. Für die Gewerbesteuer zählt aber, was sie tatsächlich tut. Wie der Gegenstand steuerlich formuliert sein sollte, gehört in die Steuerberatung.
Bei einer Familien-GmbH regelt der Gesellschaftsvertrag oft, was mit den Anteilen geschieht. Er kann die Abtretung von der Zustimmung der Gesellschaft abhängig machen (§ 15 Abs. 5 GmbHG) und Regeln für den Erbfall enthalten. Das Musterprotokoll passt nur bei höchstens drei Gesellschafter:innen und einer Person in der Geschäftsführung und lässt keine eigenen Regeln zu (§ 2 Abs. 1a GmbHG). Mehr dazu im Beitrag Gesellschaftsvertrag oder Musterprotokoll.
Geht die Gründung online?
Ja. Eine GmbH lässt sich per Video gründen, auch mit Sacheinlagen (§ 2 Abs. 3 GmbHG). Ausgenommen ist die Einlage eines Grundstücks. Verträge über Grundstücke und die Auflassung lassen sich nicht im Videoverfahren beurkunden (§ 311b Abs. 1, § 925 BGB, § 16a BeurkG). Der Termin findet in der Kanzlei statt, Beteiligte können sich dabei vertreten lassen. Für das Videoverfahren muss die GmbH ihren Sitz im Amtsbereich des Notars haben, oder eine Geschäftsführerin oder ein Geschäftsführer muss dort wohnen (§ 10a Abs. 3 BNotO). Einen Termin für die Gründung per Video können Sie online buchen.
Wie kommt eine Immobilie in die GmbH?
Es gibt vier Wege. Die GmbH kann eine Immobilie direkt von Dritten kaufen. Eine zusätzliche Übertragung aus Ihrem Privatvermögen ist dann nicht nötig. Soll eine Immobilie, die Ihnen schon gehört, in die GmbH, kommen drei Wege in Frage.
| Weg | Vertrag | Grunderwerbsteuer berechnet vom | Einkommensteuer bei privat gehaltener Immobilie |
|---|---|---|---|
| Die GmbH kauft neu | Kaufvertrag der GmbH mit Dritten | Kaufpreis | keine für Sie |
| Sie verkaufen an die eigene GmbH | Kaufvertrag | Kaufpreis | möglich innerhalb der Zehnjahresfrist (§ 23 EStG) |
| Sie legen die Immobilie ein, ohne neue Anteile | Einbringungsvertrag | Grundbesitzwert | möglich, gilt als Veräußerung (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG) |
| Sie bringen die Immobilie gegen Anteile ein | Gesellschaftsvertrag oder Kapitalerhöhung mit Einbringungsvertrag | Grundbesitzwert | möglich, gilt als Veräußerung gegen Anteile |
Alle Verträge über die Übertragung eines Grundstücks muss der Notar beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB). Verkaufen Sie selbst und vertreten zugleich die GmbH als Geschäftsführer:in, muss die Vertretung auf beiden Seiten geklärt sein (§ 181 BGB).
Sachgründung mit der Immobilie
Statt Geld kann eine Gesellschafterin oder ein Gesellschafter die Immobilie als Einlage leisten, als sogenannte Sacheinlage. Der Gesellschaftsvertrag nennt die Immobilie und den Betrag, mit dem sie angerechnet wird. Die Gesellschafter:innen erstellen einen Sachgründungsbericht (§ 5 Abs. 4 GmbHG). Sie weisen dem Registergericht nach, dass die Immobilie den angerechneten Betrag wert ist (§ 8 Abs. 1 Nr. 5 GmbHG). In der Regel braucht es dafür ein Gutachten. Ist die Immobilie nicht unwesentlich überbewertet, lehnt das Gericht die Eintragung ab (§ 9c Abs. 1 GmbHG).
Die Sacheinlage muss vor der Anmeldung so geleistet sein, dass die Geschäftsführung frei darüber verfügen kann (§ 7 Abs. 3 GmbHG). Wie weit die Übertragung der Immobilie vor der Anmeldung abgeschlossen sein muss, klärt der Notar im Einzelfall. Die Eintragung kostet beim Registergericht 360 Euro statt 225 Euro (GV 2101 HRegGebV). Bei einer bestehenden GmbH geht das Gleiche über eine Kapitalerhöhung mit Sacheinlage (§ 56 GmbHG).
Achtung: verdeckte Sacheinlage
Oft wird die GmbH zuerst bar gegründet und kauft danach die Immobilie der Gesellschafter:innen. Ist das schon bei der Gründung verabredet, kann eine verdeckte Sacheinlage vorliegen (§ 19 Abs. 4 GmbHG). Dann bleibt die Pflicht zur Geldeinlage zunächst bestehen. Der Wert der Immobilie wird frühestens mit der Eintragung der GmbH angerechnet, und die Gesellschafter:innen müssen ihn beweisen. Deckt er die Einlage nicht, bleibt der Unterschied zu zahlen. Sprechen Sie einen solchen Plan vor der Gründung mit dem Notar durch.
Grunderwerbsteuer beim Einbringen
Überträgt eine Privatperson eine Immobilie auf ihre GmbH, fällt Grunderwerbsteuer an, in Berlin 6 Prozent (§ 11 GrEStG mit dem Berliner Steuersatz). Die Befreiungen für Ehegatten und Kinder gelten nur, wenn diese Personen selbst erwerben (§ 3 Nr. 4, 6 GrEStG). Die Befreiungen für die Übertragung auf eine Gesamthand, etwa eine GbR, gelten für die GmbH nicht (§§ 5, 6 GrEStG). Mehr zur GbR mit Immobilie lesen Sie im Beitrag eGbR und Immobilie.
Beim Verkauf an die GmbH zählt der Kaufpreis. Bei einer Einbringung oder Sacheinlage zählt der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz feststellt (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Wie sich die Grunderwerbsteuer in Berlin sonst zusammensetzt, zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten in Berlin.
Einkommensteuer: die Zehnjahresfrist
Liegen zwischen Ihrem Kauf und der Übertragung auf die GmbH nicht mehr als zehn Jahre, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Haben Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Kauf durch die Vorbesitzer:in (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
Das gilt auch, wenn Sie die Immobilie ohne Gegenleistung einlegen (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG). Bringen Sie sie gegen neue Anteile ein, behandelt das Finanzamt das als Veräußerung. Eine einzelne privat vermietete Wohnung lässt sich nicht nach § 20 UmwStG steuerneutral einbringen.
Ausgenommen sind Wohnungen, die Sie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr der Übertragung und in den beiden Kalenderjahren davor. Klären Sie die Folgen vor der Beurkundung mit Ihrer Steuerberatung.
Finanzierung und Grundschuld vorher klären
Ein bestehendes Darlehen läuft auf Sie persönlich, die Grundschuld sichert es. Mit dem Eigentum geht das Darlehen nicht automatisch auf die GmbH über. Übernimmt die GmbH es, muss die Bank zustimmen (§ 415 BGB). Welche Rechte die Bank beim Eigentumswechsel hat, steht im Darlehensvertrag. Sprechen Sie deshalb vor der Übertragung mit Ihrer Bank. Sie klärt auch, ob eine bestehende Grundschuld weiter genutzt werden kann oder eine neue Grundschuld nötig ist.
Die Übertragung Ihrer Immobilie auf eine GmbH können Sie über unser Anfrageformular anfragen.
Was kostet eine vermögensverwaltende GmbH?
Die Gründung einer GmbH mit zwei Gesellschafter:innen kostet bei Notar und Registergericht nach dem Rechenbeispiel unten rund 1.029 Euro, ohne weitere Auslagen. Überträgt eine Gesellschafterin eine Wohnung für 400.000 Euro an die GmbH, kommen rund 28.158 Euro hinzu, davon 24.000 Euro Grunderwerbsteuer. Die Gebühren von Notar, Handelsregister und Grundbuchamt sind gesetzlich festgelegt (GNotKG, HRegGebV). Rabatte sind nicht erlaubt (§ 125 GNotKG).
Jedes Jahr kommen Kosten für Buchführung, Jahresabschluss und Steuererklärungen hinzu. Ihre Höhe nennt Ihnen Ihre Steuerberatung. Dazu kommt die Gebühr für das Transparenzregister.
Rechenbeispiel: Gründung mit zwei Gesellschafter:innen
Angenommen sind 25.000 Euro Stammkapital, ein eigener Gesellschaftsvertrag, eine Geschäftsführerin, die per Beschluss bestellt wird, und eine Bargründung.
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Geschäftswert Gründung | Gesellschaftsvertrag 30.000 € (§ 107 Abs. 1 GNotKG) plus Beschluss 30.000 € (§ 108 Abs. 1 GNotKG) | 60.000 € |
| Beurkundung (KV 21100) | 2,0 × 192 € | 384,00 € |
| Gesellschafterliste (KV 22110, 22113) | 0,5 × 192 € | 96,00 € |
| Pauschale für Post und Telekommunikation (KV 32005) | höchstens | 20,00 € |
| Geschäftswert Anmeldung | Stammkapital, mindestens 30.000 € (§ 105 Abs. 1 GNotKG) | 30.000 € |
| Entwurf der Anmeldung (KV 24102) | 0,5 × 125 € | 62,50 € |
| Beglaubigung der Unterschriften | im Entwurf enthalten | 0,00 € |
| Daten für das Registergericht im XML-Format (KV 22114) | 0,2 × 125 € | 25,00 € |
| Pauschale für Post und Telekommunikation (KV 32005) | 20 % | 17,50 € |
| Umsatzsteuer 19 % | auf 605,00 € | 114,95 € |
| Gebühr des Elektronischen Urkundenarchivs | 2 × 4,50 € | 9,00 € |
| Notar zusammen | 728,95 € | |
| Eintragung beim Registergericht (GV 2100 HRegGebV) | 225,00 € | |
| Bereitstellung zum Abruf (GV 6000 HRegGebV) | ein Drittel | 75,00 € |
| Registergericht zusammen | 300,00 € | |
| Gesamt | 1.028,95 € |
Das Stammkapital ist keine Gründungsgebühr. Es steht der GmbH als Eigenkapital zur Verfügung.
Die Beispielrechnung enthält nur die Gebühren und die Postpauschale. Je nach Fall kommen weitere Auslagen hinzu, etwa für beglaubigte Abschriften und Registerabrufe. Die Notarrechnung kann deshalb höher ausfallen als im Beispiel.
Rechenbeispiel: Wohnung für 400.000 Euro an die eigene GmbH verkaufen
Angenommen sind ein Kaufpreis in Höhe des Verkehrswerts und eine Abwicklung wie bei einem Kauf unter Fremden, mit Auflassungsvormerkung und Überwachung der Kaufpreiszahlung durch den Notar.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Notar: Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung, XML-Daten, Auslagen (geschätzt 46 €), Umsatzsteuer, Urkundenarchiv | 2.955,11 € |
| Grundbuchamt: Vormerkung, ihre Löschung, Eintragung der GmbH | 1.202,50 € |
| Grunderwerbsteuer: 6 % von 400.000 € | 24.000,00 € |
| Gesamt | 28.157,61 € |
Den Rechenweg für Notar und Grundbuch zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten in Berlin. Legen Sie die Wohnung ohne Kaufpreis ein, hängen die Gebühren davon ab, welche Tätigkeiten und Sicherungen der Vertrag vorsieht. Die Grunderwerbsteuer richtet sich dann nach dem Grundbesitzwert, den das Finanzamt feststellt.
Praxistipp: Lassen Sie Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer von Ihrer Steuerberatung durchrechnen, bevor Sie den Notartermin für die Übertragung Ihrer Immobilie vereinbaren. Nach der Beurkundung lässt sich daran meist nichts mehr ändern.
Gründung Ihrer GmbH vorbereiten
Sie möchten eine GmbH für Ihre Immobilien gründen? Buchen Sie einen Termin, die nötigen Angaben fragen wir im Buchungsformular ab.
Häufig gestellte Fragen: vermögensverwaltende GmbH (FAQ)
Ab wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien?
Einen gesetzlichen Schwellenwert gibt es nicht. Es kommt vor allem darauf an, ob die Mieterträge in der GmbH bleiben, wie lange Sie die Immobilien halten, ob beim Wechsel Grunderwerbsteuer anfällt und ob die GmbH die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung erfüllt. Das rechnet Ihre Steuerberatung für Ihren Fall durch.
Wie viel Steuern zahlt eine Immobilien-GmbH auf Mieteinnahmen?
Auf ihren Gewinn aus der Vermietung zahlt sie bis 2027 15 Prozent Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag, zusammen 15,825 Prozent. Greift die erweiterte Kürzung nicht, kommen in Berlin 14,35 Prozent Gewerbesteuer hinzu. Ab 2028 sinkt die Körperschaftsteuer schrittweise auf 10 Prozent im Jahr 2032 (§ 23 Abs. 1 KStG).
Muss eine vermögensverwaltende GmbH Gewerbesteuer zahlen?
Grundsätzlich ja, jede GmbH ist ein Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 GewStG). Auf Antrag kann sie den Teil des Gewerbeertrags kürzen, der auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Schon kleine andere Tätigkeiten können die Kürzung kosten.
Was kostet die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH?
Bei zwei Gesellschafter:innen, 25.000 Euro Stammkapital und eigenem Gesellschaftsvertrag kosten Notar und Registergericht zusammen rund 1.029 Euro, ohne weitere Auslagen. Den Rechenweg finden Sie im Abschnitt zu den Kosten. Das Stammkapital ist keine Gründungsgebühr, es steht der GmbH als Eigenkapital zur Verfügung.
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich meine Immobilie in die GmbH einbringe?
Ja, in Berlin 6 Prozent. Beim Verkauf an die GmbH berechnet sie sich vom Kaufpreis, bei einer Einbringung oder Sacheinlage vom Grundbesitzwert (§ 8 GrEStG). Die Befreiungen für Ehegatten, Kinder und Personengesellschaften gelten für die GmbH nicht.
Kann ich meine private Immobilie an meine GmbH verkaufen?
Ja, mit einem notariellen Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB). Grunderwerbsteuer fällt an. Liegt Ihr Kauf nicht mehr als zehn Jahre zurück, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Ausnahmen gelten für selbst bewohnte Wohnungen (§ 23 Abs. 1 EStG).
Kann ich die Immobilie direkt als Stammkapital einbringen?
Ja, als Sacheinlage (§ 5 Abs. 4 GmbHG). Sie brauchen einen Sachgründungsbericht und einen Nachweis über den Wert der Immobilie. Das Registergericht prüft, ob sie überbewertet ist (§ 9c GmbHG). Die Gründung mit einer Immobilie geht nicht per Video.
Muss eine vermögensverwaltende GmbH Erbschaftsteuer zahlen?
Die Steuer betrifft nicht die GmbH, sondern die Erb:innen oder Beschenkten, wenn Anteile übergehen. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Wert der Anteile und den persönlichen Freibeträgen ab. Die Begünstigungen für Betriebsvermögen gelten für eine GmbH, die nur vermietet, in der Regel nicht (§ 13b Abs. 2 ErbStG). Den Abschlag von 10 Prozent für vermietete Wohnungen gibt es nur bei direkt gehaltenen Wohnungen (§ 13d ErbStG).
Albert D. ★ ★ ★ ★ ★
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Immobilien-GmbH beim Notar in Berlin
Für eine Immobilien-GmbH beurkundet der Notar den Gesellschaftsvertrag und die Übertragung der Immobilie. Die Anmeldung zum Handelsregister entwirft er und reicht sie ein. Weitere Leistungen finden Sie auf den Seiten Notar für Gesellschaftsrecht und Notar für Immobilien in Berlin.
